Arrendamiento de Locales y Centros Comerciales: Contratos

Escrito sobre los contratos en los arrendamientos de locales comerciales.

Sobre el arrendamiento de locales comerciales, previo a este escrito, en la parte I, explico los deberes y derechos del arrendador y el arrendatario en el contrato de arrendamiento para locales comerciales

El contrato entre arrendatario y arrendador

El contrato que firmarán ambas partes, debe contener entre otras especificaciones las siguientes:

Las especificaciones físicas del inmueble arrendado.

La edificación que lo contiene, esto es muy importante ya que bajo esta especificación se indicará si esta ley le es aplicable.

La duración mínima del contrato, debe ser de un ( 1) año.

Pero esta duración será menor de un año de acuerdo a la actividad que se realiza en temporadas específicas, como serían los casos planes vacacionales, eventos especiales que duran poco tiempo.

No pudiendo ajustar el canon de arrendamiento en caso de continuidad o prórroga, salvo que supere el año.

El contrato que suscriban ambas partes debe ser por escrito.

Pero obviamente como son varias las estipulaciones del contrato el mismo debe ser escrito para la mayor seguridad jurídica de ambas partes.

El arrendatario debe exigir que el contrato debe ser autenticado en la respectiva Notaria Pública.

Esto es muy importante, por cuanto al momento de algún reclamo por la vía administrativa o por la jurisdiccional, ya se tiene la fe pública del funcionario público que autorizó el registro del mismo.

En la descripción del inmueble se debe indicar con precisión las condiciones físicas del inmueble, la situación geográfica, el nombre del edificio y el centro comercial.

Ubicación del local y las piezas por las cuales está constituido.

El precio que tiene el inmueble, el cual será aprobado por la Sundde

El canon de arrendamiento y la forma de cálculo lo fijarán el arrendador y el arrendatario, aplicando los métodos indicados en la ley, el cual será seleccionado de común acuerdo.

El método para calcular y determinar el canon de arrendamiento son tres: Canon de arrendamiento fijo, canon de arrendamiento variable y canon de arrendamiento mixto.

El canon de arrendamiento fijo

Se toma como base el valor actualizado del inmueble.

Este valor del inmueble es para el momento de firmar el contrato y se determinará tomando en cuenta el avalúo según el método de reposición.

La Sundde supervisará y acordará la metodología de avalúo a aplicar.

El avalúo de reposición del inmueble está señalado a lo que costaría si se volviera a construir la edificación.

Cada año, se fijará un cánon de arrendamiento según  vaya variando el costo de la vida de acuerdo a la inflación de bienes y servicios establecido por el índice nacional de precios al consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior de acuerdo a lo publicado por el Banco Central de Venezuela. (B.C.V).

Cuando se trate de centros comerciales o locales comerciales nuevos el porcentaje de la renta anual podrá ser como máximo el 20% solo para el primer año.

Canon de arrendamiento variable

Es en base al porcentaje de ventas.

Se establece tomando en cuenta el monto bruto de ventas que se realizan por el arrendatario, la cual se calcula tomando en cuenta la declaración regular del impuesto al valor agregado (IVA) que corresponda al mes inmediatamente anterior.

Se debe tomar en cuenta que el porcentaje que se  aplica sobre el monto de ventas realizadas debe ser definido por las partes, la cual oscilara ente el 1% y el  8 %.

Lo cual debe ser aclarado de manera concreta en el contrato.

Pero para aquellas actividades comerciales del tipo de entrenamiento las partes se pondrán de acuerdo y el porcentaje será de 8% al 15%.

Canon de arrendamiento mixto

Está constituido por la porción fija más porcentaje de ventas.

La porción fija nunca será superior a 50% de lo que le correspondería a un canon de arrendamiento fijo.

Este cálculo como se indicó anteriormente debe ser calculado, el cual será realizado cuando se suscriba el contrato por las personas conocedoras del mismo de acuerdo a lo indicado en la ley

El porcentaje de ventas no será superior al 8% como se indicó anteriormente.

Ahora cuando el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, el canon de arrendamiento mensual resultará de aplicar lo señalado en el canon de arrendamiento variable y suprimiendo la porción fija, lo cual debe quedar señalado en el contrato.

Cuando el arrendador y el arrendatario tengan dudas en cuanto al cálculo del arrendamiento deben solicitar la asesoría de la Sundde y puede la Sundde modificar mediante providencia administrativa el porcentaje de rentabilidad anual cuando así lo determine razones de interés público o social.

Es importante indicarle que cuando el local es individual, pero el mismo no forma parte del inmueble mayor como sucede en muchos casos, en estos locales específicos no es necesario dividir ni tampoco multiplicar por metros cuadrados, ya que  son los mismos metros cuadrados los arrendables  que componen el local y el método de cálculo se reduce a la formula CAF=  VI/12 x % RA.

Donde Canon de arrendamiento fijo (CAF). VI es el valor del inmueble, 12 son los 12 meses del año, porcentaje de rentabilidad anual (% RA).

Más adelante daré ejemplos prácticos para mayor comprensión de los cálculos matemáticos.

Revisión de alquileres en Centros o Locales Comerciales

El canon de arrendamiento de los inmuebles para uso comercial, serán revisados en los siguientes casos.

Después de un (1) año de firmado el contrato de arrendamiento.

El ajuste del canon de arrendamiento se hará tomando como tope máximo la variación porcentual anual del grupo de bienes y servicios diversos y cuyo fundamento es el índice nacional de precios al consumidor ( INPC) del año inmediato anterior publicado por el Banco Central de Venezuela. (B.C.V).

Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones mayores cuyo costo excedan el 40% del valor del inmueble establecido en la base de cálculo que los lleve a determinar el canon de arrendamiento pero el mismo deberá ser demostrado en la Sundde para que se haga un nuevo avalúo del inmueble.

Por ejemplo que el local le sea instalado aire acondicionado central o individual que incremente el valor de la edificación, pero no para reponer el aire acondicionado que llego a su vida útil, ya que esto se cancela con el condominio.

Que el local le sea instalado un sistema de seguridad de última generación, pero no para reparar equipos de seguridad inservibles.

Que le sea instalado rejas que permitan un desembolso mayor, pero no para darle mantenimiento a las mismas

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1999 establecía que la revisión del canon de arrendamiento es de dos (2) años.

Pero en caso de no haber mejoras en el local, no hay necesidad de la supervisión o intervención de la  Sundde

En la parte III trato los sobrealquileres y gastos condominiales, sobre los gastos comunes y de las garantías en los contratos de arrendamiento

¿Este escrito se parece a algo que estás viviendo o crees que puedas vivir? Te invito a dejar tus comentarios y con gusto te responderé tu caso específico.

Escrito y válido dentro de las leyes de la República Bolivariana de Venezuela según el ordenamiento jurídico vigente a la fecha de este escrito (31 de Julio de 2016)

Entre otros muchos escritos, también he publicado sobre:

• El Imputado en Derecho Penal, y los documentos que necesitas para comprar una casa,

 

• Los deberes y límites del patrono con sus trabajadores, sobre los contratos de trabajo en el sector público y privado,

 

• Los deberes del patrono en el contrato de trabajo con sus trabajadores, y aclaro que la suspensión de la relación laboral NO es ruptura de la relación laboral