Arrendamiento: Los desalojos  

Sobre los desalojos de viviendas según la Ley en Venezuela.

Sunavi y acto conciliatorio

Es muy importante que el arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino) conozcan que obligatoriamente antes de entablar una demanda previamente se debe realizar un acto de conciliación ante la autoridad administrativa, como lo es para la fecha, la Sunavi.

Sunavi
Antes de una demanda, arrendador y arrendatario deben realizar un acto de conciliación ante la Sunavi

Aquí se realizará una audiencia conciliatoria entre ambas partes del contrato, a los fines de que la Sunavi tenga conocimiento de las causas reales del inconveniente.

Cuando el funcionario cite al inquilino a la Sunavi para el acto conciliatorio, el inquilino debe ir con su abogado de confianza.

Debes saber, inquilino, que en tu caso si no tienes abogado, se te nombrará un abogado a través de la Defensoría especializada, para que asista al acto conciliatorio; pero si no asistieras a ese acto conciliatorio se declarará desierto para una nueva oportunidad.

Pero si luego ambas partes no asisten, el operador de justicia dictará su decisión, ahora bien, si hay asistencia y se culmina la audiencia conciliatoria, los asistentes firmarán un acta donde ellos van a estar de acuerdo en cuanto a las soluciones que se hayan dado o de lo infructuoso de las gestiones conciliatorias realizadas.

Pero cuando lleguen a un acuerdo, las partes lo van a manifestar e indicarán el tiempo de ejecución de lo que hayan acordado en el acta que suscribieron.

Lo más importante que hay en todo esto, es que si la decisión favorece a la parte contra la cual obra la solicitud y el funcionario de Sunavi dictará la respectiva resolución mediante la cual va a quedar protegida contra el desalojo.

Y debe, posteriormente, ir a la vía judicial para seguir intentando buscar las soluciones en cuanto al desalojo del inquilino.

La vía judicial para el desalojo

Para acudir a la vía judicial, primero debes agotar la vía administrativa con la Sunavi

Es importante recordarte que los funcionarios judiciales están obligados a suspender hasta por 180 días hábiles cualquier actuación de ejecución o cese sobre la posesión legítima de la vivienda, la cual puede ser voluntaria o forzosa.

El sujeto afectado, que en este caso sería el inquilino, debe ser notificado para asegurarle su estabilidad en los derechos que le corresponden.

A pesar de que haya una decisión judicial se le debe garantizar (por ley) al inquilino un tiempo necesario para que busque otra vivienda o el estado asegurarle la posibilidad de un refugio.

Tribunal Supremo de Justicia

Lo importante de todo esto para el arrendador, es que el Tribunal Supremo de Justicia dictó sentencia que da un plazo breve (máximo de 6 meses) para que el inquilino desaloje de manera voluntaria o forzosa a los fines de que el arrendador (propietario) recupere su inmueble.

TSJ y arrendamientos
El Tribunal Supremo de Justicia estableció un plazo de 6 meses para que el inquilino desaloje

Propuesta de Reforma de la Ley

Para finalizar, y ante la inquietud que me han planteado  tanto inquilinos como propietarios, sería oportuno que esta Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda pueda presentarse en el futuro una reforma parcial de la misma para hacerla más dinámica y que beneficie tanto al arrendador (propietario) como al arrendatario (inquilino).

Ya que esta ley actualmente es muy engorrosa en su aplicación y deja poco margen para que muchas personas que requieran vivienda puedan encontrar un inmueble donde mudarse.

Y al mismo tiempo el arrendador (propietario) tenga la seguridad jurídica de que su vivienda será entregada en el tiempo establecido en las mismas condiciones como la arrendó/alquiló.

En el ejercicio profesional que he realizado, he podido comprobar las grandes vicisitudes en la realización de los actos conciliatorios en la Sunavi y las situaciones que se presentan en los tribunales en relación a esta materia.

Prohibición de desalojo por el Tribunal Supremo de Justicia

Es importante manifestar que a pesar que las leyes indican el procedimiento a seguir para el desalojo, el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de 2015, prohibió los desalojos y hasta la presente fecha, NO ha levantado la prohibición antes referida

Sin embargo, es importante que se acuda a la SUNAVI para que se realice el acto administrativo correspondientes, a fines de obtener la resolución o providencia administrativa.

Y de inmediato, en caso de que se falle en contra del arrendador se debe de acudir de inmediato a los tribunales con competencia en la materia para que se tenga la decisión a la mano y una vez levantada la prohibición de desalojo, de inmediato materializar lo indicado en la sentencia en caso de que haya resultado a favor del arrendador

Tus dudas y comentarios sobre este y otros temas puedes escribirlos aquí abajo en la sección de comentarios, responderé a la brevedad posible

Publicado el 10 de Abril de 2016, considera este escrito vigente y acorde al ordenamiento jurídico, de llegar a cambiar las leyes haré la respectiva edición del texto

Entre otras publicaciones, también están disponibles para tu lectura mis escritos sobre:

80 Comentarios Agrega el tuyo

  1. maria flores dice:

    Buenos días quisiera saber que otro procedimiento llevar cuando ya e citado a los dueños de la vivienda y ellos no asisten me agreden verbalmente delante de mis hijos.. Me quitaron el suministro de agua tengo 2 niños pequeños..quieren q les desaloje. Ya me acusan de que les quiero robar su casa.. Cuando no es así ya ellos están consientes de que en el mismo sector estoy en construcción de mi vivienda..y lo que quiero es máximo un año para desalojar ya que me falta poco para terminar mi casa..

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    1. Hola María

      Usted requiere de una asesoría para su caso, lo cual supera el fin de la sección de comentarios de este Blog, con gusto la recibo en una entrevista y la oriento

      Siga este link para solicitarla:

      https://abogluismarcano.wordpress.com/contacto-abogado-luis-marcano/

      Al recibirla le informaré de los honorarios de la misma

      Gracias por leerme

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  2. maria a dice:

    buenas tardes quisiera saber donde acudir pues estaba de viaje y cuando regrese me encuentro q me han desalojado

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    1. Hola Maria.

      Usted, debe acudir a la Superintendencia Nacional de Vivienda (SUNAVI) por cuanto los desalojos están suspendidos, por sentencia del Tribunal Supremo de Justicia y no podía ser desalojada de su vivienda.

      Gracias por leerme.

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  3. JOHANFER dice:

    BUENAS TARDES !TENGO UNOS INQUILINOS CON NUEVE AÑOS Y ACTUAL MENTE NECESITO EL INMUEBLE Y SE NIEGAN EN DESALOJAR.POR LO QUE RENOVE EL CONTRATO SOLO POR UN ANO PARA LUEGO RETIRARSE. Y AUN ASI NO QUIEREN FIRMAR EL CONTRATO EL CUAL YA FUE APROVADO POR SUANAVI. QUE DEBO HACER?

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    1. Hola Johanfer

      Por favor busqueme por la sección de contrataciones https://abogluismarcano.wordpress.com/contacto-abogado-luis-marcano/

      Puedo asesorarle, sin embargo, la asesoría genera honorarios profesionales

      Saludos

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      1. Ana dice:

        Buenos días Dr. Marcano
        Desde cuándo los inquilinos pasaron de pagar del Tribunal a SUNAVI? Si estos están cerrados, donde se puede hacer un acto conciliatorio?
        Muchas gracias.

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  4. Andrew Salvatierra dice:

    Hola, Tengo un problema,a mi madre el FAES la obligo mediante amenazas a firmar un acuerdo de desalojo de una semana,ya hace 4 años que viven alli y tiene a una menor de edad. Que puedo hacer?

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  5. Jrnny dice:

    buenas noches Doctor, la presente es para exponer mi caso de manera sencilla,hace dos años vengo presentando problemas de cervical fuerte que terminaron siendo tres hernias, luego el año pasado tuve un accidente de transito con la rueda de una gandola que impacto mi vehículo, yo venia de copiloto, actualmente me descapitalice por completo, de pasar de tener un excelente trabajo buenos ingresos a vender café lo que me descapitalizo por completo,. mis inquilinos en su momento se negaron a firmar el contrato de arrendamiento, asi que quedo en contrato verbal, he tratado de negociar con ellos pero son muchos de tres personas pasaron a 12 personas en mi vivienda, se intento una compra venta y nunca se pusieron de acuerdo a nombre de quien la iban hacer…. actualmente mis dolencias se han incrementado, son mas días de vómitos de dolor intenso en la cervical,en la articulación del brazo y pie izquierdo, yo vivo en apartamento y no puedo seguir subiendo escaleras,,necesito volver a casa para poder operarme con la tranquilidad de que voy a cumplir mi reposo como debe ser. fui a SUNAVI me trataron muy bien, tengo una carpeta con todo lo que piden. Mi pregunta es asi como estoy discapacitada y casi en la quiebra cual es la vía legal?? es cierto yo debo amparar a todas esa familias que viven en mi casa?? son cinco adultos con sus hijos pequeños, de verdad no tengo manera de cubrir eso,
    Existe una Ley que me ampare a mi como propietaria, discapacitada y económicamente frágil???????? por favor
    necesito toda la orientación posible, muchas gracias por su atención

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    1. Hola Jenny.

      Usted debe seguir asistiendo a la Sunavi, a los fines de seguir el procedimiento legal correspondiente. Lamentablemente existe una sentencia del Tribunal Supremo de Justicia que prohíbe los desalojos de los arrendatarios. Trate de llegar al mejor acuerdo con el arrendatario a los fines que concilien en relación al arrendamiento de su vivienda.

      Gracias por leerme.

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  6. rafael dice:

    BUENOS DIAS hace 10 dias la hija del dueño donde vivo alquilado en una vivienda vino destruyendome 08 matas que tenia en mi pecho de paloma a fuera en el pasillo la misma alega que lo hace como medida de desalogarme a demas de eso formo en los alrededores un verdadero espectaculo. Luego pasados 5 dias la misma destruyo las 5 matas que me quedaban ademas ella alega que se piensa mudar para la vivienda que esta abajo ya que yo vivo en la parte superior todo con entrada y salida independiente ante esta situacion el propietario no me a dicho nada ni reclamado nada hasta el momento que debo hacer y a donde dedo acudir a quien dedo responsabilizar por los daños ocasionados incluso llego a partir dos vidrios de la vivienda agradesco su ayuda

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  7. Guadalupe dice:

    buenas noches, mi mama tiene retardo mental, dificultad motora, sufre de los nervios y tiene 65 años que aun siendo buena edad por su condicion no se encuentra bien fisica y mentalmente… mi abuela materna murio y dejo un apartamento en caracas, pero alli vive una sra. que es ocupante precario por lo que me han dicho, no quiere entregar el apartamento y desde hace 4 años se le ha dicho para que desocupe y nada… no es justo que la ley proteja esta clase cosas… que debo hacer para recueperar el inmueble… mi mama no tiene vivienda principal y yo tampoco…agradeceria su respuesta…

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  8. Armando dice:

    Saludos Buenas noches Dr .en caso de que el nuevo canon del conrtato (vivienda) sea excesivo, y el arrendador no acepte menos, y apele a la figura de desalojo, a donde se debe ir para conciliar un pago ajustado a la realidad?, Muchas Gracias de antemano.

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  9. Antonio dice:

    Buenas tardes doctor vivimos en un apartamento alquilados desde hacen 17 años, cuya construccion es de hace 60años, la dueña no ha hecho mas contratos escritos solo envia whatsap notificandonos los aumentos que realiza de 3 en 3 meses hasta ahora estabamos pagando 1000000bs desde julio hasta septiembre y ahora dijo que a partir de octubre wl canon sera de 25$ es esto justo que aumente un canon a este precio? Aparte que el apartamento tiene la mayoria de las tuberias de aguas negras tapadas, no hay agua con regularidad, el edificio esta todo agrietado que usted me dice o recomienda? Queremos seguir alquilafos aqui pero el precio del canon de 25$ nos parece exagerado

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  10. Maria Echezuria dice:

    Buen día, que debo hacer si tengo 12 años como inquilina, nunca firmé contrato de arrendamiento, siempre pague por transferencia bancaria y ahora el arrendador quiere hacerme contrato y cobrar en dolares?

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  11. maryurimarbel@mail.com dice:

    hola buenas tardes, el año pasado me llamaron unos vecinos que estan en el extrajero, para que me mudara a su casa, y mantuviera todos los gastos y mantenimiento, que tomara eso como alquiler. Les recibi la llave. mas no me mude, ya que estaba viviendo en otra casa. Ellos comenzaron a precionarme para que me mydara a su casa. Me mude en marzo de este mismo año. desloje la otra casa.
    La semana pasada me escribio la hija del dueño, para informarme que ellos acaban de alquilarle la casa a unos parientes politicos.
    y que como no tengo contrato de arriendo con ellos. me debo ir.
    visite a un abogado y este me dijo que no hay ley que me respalde y que si me debo ir. Y por otro lado me dicen que vaya a la sunavi, dado que ellos siempre se negaron a darme un contrato y siempre se los pedi!
    Que puedo hacer?
    Gracias de ante mano!

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