Arrendamiento de Locales y Centros Comerciales: gastos y condominio

En este escrito abordo los sobrealquileres y los gastos condominiales de acuerdo a la Ley en Venezuela.

Sobre arrendamientos de locales comerciales, previamente en la parte II, trato que el contrato tiene una duración mínima de un (1) año

Sobrealquileres y gastos condominiales

Esta parte de la ley es muy importante, ya que algunos arrendadores abusando de la necesidad del arrendatario incluyen precios muy altos para arrendar los inmuebles.

Es por ello, que la ley señala que el arrendador que cobre en exceso el canon de arrendamiento, deberá reintegrarlo al arrendatario.

Ahora bien para reintegrar el exceso cobrado prescribe a los dos años, es decir que deben realizar las gestiones para recuperar el pago cobrado en exceso de manera inmediata.

Los montos serán actualizados con base a la variación del INPC publicado por el B.C.V. y serán compensados con los cánones de arrendamiento que el arrendatario debe satisfacer.

Esto significa, que si el exceso pagado y luego reclamado por el arrendatario se deberá tomar en cuenta a favor del arrendatario si hubo una variación del INPC.

Se le cancelará el monto pagado demás y la variación de ese porcentaje.

Ejemplo si pago demás Bs  3000,oo y la variación fue de 15% del INPC, el arrendatario se le reintegrará los Bs 3000,00 más 15% DE ESOS Bs 3000,00, el cual el arrendatario descontará de los próximos pagas del alquiler, siempre y cuando  el reclamo le sea favorable al arrendatario.

Comité paritario de administración del Condominio

Todo inmueble destinado al uso comercial, pero que forma parte de otros inmuebles bajo el régimen de condominio, régimen de propiedad colectiva o de comunidad deben coordinar el Comité paritario de administración del condominio.

Este comité paritario debe estar integrado por: Representantes seleccionado de los propietarios, podrá establecer por acuerdo común de los propietarios y arrendatarios las normas o reglamentos de condominio, quienes podrán aplicar las sanciones por incumplimiento del acuerdo entre las partes.

Por los arrendatarios respectivos, estos serán escogidos por los mismos arrendatarios de inmuebles destinados al uso comercial.

Debe haber la participación de todos los arrendatarios tal como lo señala la ley.

Este caso específico se presenta cuando en la construcción de un edificio, en la planta baja se destina para uso comercial, pero el resto de la edificación es para vivienda.

Ejemplo panaderías, peluquerías, centro de computación, librerías, farmacias  entre otros.

Forma de cancelar los gastos comunes

El gasto común se cancelará, realizando el cálculo sobre la base de la alícuota parte que corresponda al inmueble, este valor total del inmueble que le sirve de asiento.

Debe entenderse por gastos comunes lo siguiente:

Los gastos que se deban realizar para atender el mantenimiento y conservación del inmueble, que sirve de asiento al establecimiento comercial.

Los servicios aseo, limpieza,  agua potable, energía eléctrica, vigilancia, reparación, mantenimiento de maquinaria, gastos de administración, y cualquier otro bien o servicio que sirve de asiento al establecimiento comercial.

Ahora bien el comité paritario de administración del condominio puede establecer contribuciones y fondos adicionales para atender los gastos de mercadeo cuando se requiera para el mejor funcionamiento de las actividades comerciales.

La ley señala que los gastos comunes los debe pagar el arrendatario cuando así lo disponga el contrato de arrendamiento. De no decirlo corre por cuenta del arrendador.

Las reparaciones mayores serán pagadas por el arrendador.  Por ejemplo los reemplazos de tuberías, acometidas eléctricas nuevas, instalación de aires acondicionados, puertas de seguridad, cámaras de seguridad entre otros.

Y que para eso los arrendatarios están cancelando altos arrendamientos y cada año le incrementan el alquiler, el cual debe ser autorizado por la Sundde.

Los honorarios cancelados por concepto de administración de los gastos comunes o de condominio que en ningún caso deberá ser superior al 10% del monto total de los gastos comunes.

En muchas ocasiones el arrendador abusa cobrándole al arrendatario sumas excesivas, sin tomar en cuenta la ley y que el incremento del arrendamiento se realiza cada año de acuerdo al INPC publicado por el B.C.V. Estos gastos serán pagados por el arrendador.

Es por ello, que ningún arrendador puede incrementar los alquileres cada vez que se le ocurra, ya que la ley es muy concreta, debe ser de manera anual y los contratos se hacen como mínimo por un (1) año.

Además el arrendatario de acuerdo a la ley, tiene el derecho  que se le entregue un contrato original  y autenticado por la respectiva Notaria Publica.

El arrendatario debe cancelar al arrendador el canon de arrendamiento según la cantidad y oportunidad de acuerdo a las estipulaciones del contrato.

El arrendatario no está obligado, a pagar primas por cesión, traspaso, por venta de punto comercial (cuando un lugar sea muy atractivo por la demanda de los productos que se venden en un local y el arrendador por esta situación pretenda incrementar el canon de arrendamiento a un precio mayor) o aceptar la compra de bienes muebles que se encuentren en el local para poder arrendar, por la suscripción del contrato.

Queda totalmente prohibido cobrar canon de arrendamientos que no sean aquellos calculados por los métodos establecidos en la ley.

Los arrendadores serán sancionados con multas que van desde 500 unidades tributarias hasta 2500 unidades tributarias, sin perjuicio del derecho que le asiste al arrendatario de iniciar los procedimientos establecidos por la ley.

Garantías en los contratos de arrendamiento 

La ley señala que el arrendador podrá exigir al arrendatario garantías para satisfacer las obligaciones asumidas por el arrendatario.

Obsérvese que en la ley se indica con la palabra “PODRÁ”.

Es decir, la garantía se presenta si el arrendador la exige.

Esta garantía podrá ser en dinero en efectivo o mediante una fianza.

Cuando se entrega dinero el mismo no podrá exceder a los tres “3” meses del canon de arrendamiento.

Deberá acreditarse en una cuenta bancaria exclusiva para esos fines a nombre del arrendador.

Los intereses que se produzcan serán para el arrendatario, salvo que se utilicen para la ejecución de la garantía.

La fianza debe ser otorgada por una aseguradora, pero nunca  deberá ser entregada por un particular.

Concluida la relación contractual arrendaticia el arrendatario entregará el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió, pero tomando en cuenta la depreciación y desgaste propio del uso normal de la edificación.

En caso de cánones de arredramiento no cancelados, el arrendador la descontará del dinero o fianza entregada como garantía.

Si el monto adeudado es mayor el arrendador podrá acudir a la vía jurisdiccional en caso que previamente no lleguen a los acuerdos respectivos.

Dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, el arrendador deberá entregar al arrendatario la suma de dinero recibida como garantía.

Asimismo los intereses generados por ese depósito causado hasta la fecha del reintegro.

Igualmente liberar la fianza de fiel cumplimiento.

Cuando el arrendador se negare a dar el finiquito al arrendatario por obligación de cualquiera de ellas insoluta, se hará lo siguiente:

El arrendador dentro del plazo de quince “15” días se negare a liberar la fianza, deberá cargar con los intereses más altos  del sector bancario de conformidad con la información del B.C.V.

Pero si la garantía fue otorgada en dinero en efectivo, y la misma no se hubiere depositado en cuenta bancaria,  el arrendador deberá pagar los intereses a la tasa activa más alta del sector bancario.

En caso  de controversia entre las partes, se acudirá a la Sundde  o al Tribunal correspondiente la que indicará el monto total a reintegrar.

Les recomiendo no llegar a estos extremos por cuanto el tramite será lento tomando en cuenta el inmenso trabajo que tienen los funcionarios de la Sundde, y más costosos.

Concluido la relación arrendaticia, si el arrendatario se niegue a desocupar el local el arrendador tiene todo el derecho de cobrar por cada día de demora en entregar el local,  el precio diario del arrendamiento más una cantidad del 50% de dicho monto, hasta que le sea entregado el local.

Este monto podrá ser imputado a la garantía.

Pero si el arrendatario entrega el local, pero los daños son considerables que superan la garantía otorgada, el arrendador debe  intentar con su abogado la demanda correspondiente en el Tribunal competente.

En este caso no debe acudir a la Sundde, ya tal situación ya no le corresponde a este organismo.

Cuando el arrendador sin causa justificada se negare a devolverle el dinero más intereses al arrendatario y podrá acudir a la vía jurisdiccional.

En la parte IV explico que la ley en Venezuela indica una preferencia arrendaticia del arrendatario, y además, sobre la fijación del canon de arrendamiento y de los requisitos de la factura de cobro

¿Este escrito se parece a algo que estás viviendo o crees que puedas vivir? Te invito a dejar tus comentarios y con gusto te responderé tu caso específico.

Escrito y válido dentro de las leyes de la República Bolivariana de Venezuela según el ordenamiento jurídico vigente a la fecha de este escrito (31 de Julio de 2016)

 

 

 

38 Comentarios Agrega el tuyo

  1. diego sanchez dice:

    dr buenas tardes, gracias por compartir tus amplios conocimientos, me gustaria q me ayudara con un modelo de un condominio para un centro comercial. si no es mucha molestia, le agradezco de antemano su ayuda

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    1. Hola Diego.

      Lamento no poderte ayudar en el modelo de condominio,

      Tengo como fundamento no trabajar con modelos de ningún tipo, por cuanto esta práctica NO debe ser ejercida por ningún profesional del Derecho

      Te recomiendo que leas la Ley sobre este particular para que obtengas lo que deseas

      Gracias por leerme

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  2. Eduardo Silva dice:

    Hola qué tal doctor Marcano por favor si me puede guiar en esto tengo un local comercial el cual arrendé en bs hace varios años por la situación país al tiempo convenimos llevarlo a dólares sin hacer un contrato nuevo pero ambos aceptamos ahora el arrendador pretende cuadriplicarle el monto del canon en dólares No quiere recibirme el pago si no le cancelo el monto exagerado que me impuso que puedo hacer para no estar insolvente en el pago Será pertinente depositarle por medio de un tribunal De antemano muchas gracias y lo felicito por sus aportes excelente pagina. Saludos

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    1. Hola Eduardo

      ¿Ya me habías hecho una pregunta en otra ocasión aquí en mi blog?

      Saludos

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  3. Alexander Garcia dice:

    Buen dia Dr Saludos el dia 29 de abril se me notifico que no me renovarian el contrato de el espacio en el cual tengo 6 años con mi negocio alli en el centro comercial la carta era del 30 y me la llevaron el 29 alegando que atrase dos meses segun contrato es causal de no reovacion llame al pdte de la junta y le dije que en una semana cancelaria que evaluaran la medida efectivamente asi fue y ayer 17 me llego una nueva notificacion donde definian que no se me haria la renovacion de igual manera que puedo hacer

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    1. Hola Alexander.

      Debes pasar esa consulta por contrataciones ya que la misma genera honorarios profesionales.

      Gracias por leerme.

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  4. Ezequiel Alvarado dice:

    Saludos cordiales, estimados amigos mi pregunta es: ¿El comité paritario hay que registrarlo ante el Registro Civil?, ¿Debe tener R.I.F.?, Mi inquietud me surge ya que estoy comenzando a asesorar a un centro comercial, estamos redactando un nuevo modelo de contrato de alquiler, asesorando en materia de arrendamiento, pago y cobro efectivo de las cuotas de condominio, así como de las cuotas especiales especiales, etc, en general por mi bufete se factura todo, hasta lo mas mínimo se factura, ahora bien debido a esas funciones que estamos desarrollando en el C.C. el comité paritario que esta conformado desde hace 3 años nos esta solicitando que le prestemos servicios a ellos igualmente, nosotros consultamos con la administración del C.C. y ellos no tienes problema en que colaboramos con el mismo, sin embargo nos manifiestan que los honorarios profesionales deben ser pagados por este comité, revisando la documentación aportada por los representantes de dicho comité nos encontramos que no tienen sino un acta de creación que no esta registrada, toman decisiones a lo loco sin dejar constancia de las reuniones y los acuerdos que surgen de dichas reuniones, no tienen nada legalizado, es por ello mi inquietud, mi logica juridica me dice que el comité paritario debería estar legalmente constituido, debe tener personalidad jurídica, R.I.F., estatutos de funcionamiento, formas de participación y elección de sus miembros y demás, espero que lean mi inquietud y puedan ayudarme, de ante mano gracias.

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    1. Hola Ezequiel

      Tu pregunta puedo canalizarla a través de contrataciones, la misma genera honorarios profesionales por lo detallado y profundo del caso

      En línea general la sección de comentarios es para aclararle al público temas legales, tu situación va más allá de una aclaratoria

      Si gustas búscame por esa sección y canalizamos tu caso

      Gracias por leerme

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  5. Luisa dice:

    hola Dr. muy buenos sus aclaratorias lo felicito, tengo una pregunta actualmente se puede notariar contratos de alquiler en Dollares?.

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    1. Hola Luisa.

      De acuerdo a la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela la unidad monetaria es el bolívar.

      Gracias por leerme.

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      1. luisa dice:

        gracias Dr, otra pregunta se debe colocar un clausula que indique que el arrendatario pagara el condominio o se sobre entiende como gastos menores? soy arrendataria

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      2. Más allá de la aclaratoria sobre la Ley en Venezuela, pienso que lo que requieres es una asesoría en tu caso Luisa

        Lo infiero porque tienes varias dudas

        La asesoría genera honorarios profesionales, puedes contactarme haciendo a través de la sección de contrataciones

        Así hablaremos de una fecha para una entrevista y sobre los honorarios de la misma

        Saludos

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  6. Milagros dice:

    Hola buenos días… En el primer apartado sobre arrendamiento de locales y centros comerciales hizo el ofrecimiento de mostrar algunos ejercicios prácticos sobre el cálculo del canon de arrendamiento y he estado buscando pero no los ubico.

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    1. Hola Milagros

      Con el tiempo redactaré nuevos escrito, pero aquí te comparto uno específico sobre canon de arrendamiento.

      Gracias por leerme

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