Arrendamiento de Locales y Centros Comerciales

En este artículo cubro el aspecto del arrendamiento para uso comercial, incluyendo locales en Centros Comerciales.

Aclarado esto, entremos en tema.

Actualmente tenemos tres (3) leyes de arrendamientos.

Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (cuando me refiera en la exposición al “Decreto Ley” me estoy refiriendo a la Ley de Regulación de Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial).

Hoy estudiaremos y analizaremos la ley correspondiente  de arrendamiento de uso comercial.

Arrendamientos de Locales Comerciales

De acuerdo a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, rige el arrendamiento de inmuebles para el uso comercial.

De acuerdo a la Ley  señala que se considera inmuebles para uso comercial aquellos donde se desempeñen  actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona.

También se afirma que independientemente de que el inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí sola, forme parte de un inmueble de mayor magnitud o bien que se encuentre anexo a este.

Ahora bien, se debe considerar inmuebles de uso comercial, salvo que  se pruebe lo contrario lo siguiente:

Los locales ubicados en centros comerciales.

En edificaciones de viviendas u  oficinas, edificaciones con fines turísticos.

De uso médico asistencial, pero diferente a consultorios.

Laboratorios o quirófanos o educacional.

Aquellos que forman parte sin ser depósitos, de un galpón o estacionamiento.

También se presume al destino de uso comercial los quioscos, stand y todo aquello que le sea similar haciendo la aclaratoria que aun cuando los mismos no estén unidos de manera permanente al inmueble donde funcionen o se ubiquen en áreas de dominio público.

Inmuebles excluidos por la ley

Las viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, alojamiento turístico o vacacional, fincas rurales, los terrenos sin edificaciones.

Muchas de estas se rigen por otras leyes.

La Superintendencia Nacional para la defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) será la encargada de ejercer la rectoría de la aplicación de esta ley

La ley señala  que cuando el propietario del inmueble no sea el arrendador será responsable solidario de las obligaciones de la relación arrendaticia de manera conjunta con el administrador, gestor, mandante, recaudador o subarrendador sin perjuicio de los negocios jurídicos que los mismos hubieran celebrado.

Por ejemplo en muchas ocasiones los propietarios no aparecen firmando los contratos, sino la empresa administradora, en este caso  esta administradora como su propietario son responsables solidarios del cumplimiento de la ley y del respectivo contrato.

Pero si la persona que firmó el contrato no estaba autorizado por el propietario, este propietario no tiene responsabilidad alguna.

No obstante, si ese propietario avala las actuaciones del firmante del respectivo contrato, entonces será responsable solidario de todas y cada una de las actuaciones del arrendamiento.

En estos contratos de arrendamientos se puede subarrendar, pero debe quedar establecido en el  contrato.

Deberes y Derechos del arrendador y arrendatario en los contratos

En estos contratos de arrendamiento se debe considerar lo siguiente:

Debe haber equilibrio y acuerdo entre las partes.

No tiene ninguna validez los contratos o acuerdos realizados en contratos de adhesión.

Pero si existen dudas en relación de las diversas cláusulas del contrato, se debe acudir a la Sundde.

No debe ser aceptado por el arrendatario que el arrendador le imponga un horario determinado para cumplir sus actividades comerciales cuando el centro comercial tiene establecido una hora determinada para abrir o cerrar el centro comercial.

Sin embargo, algunas actividades comerciales pueden abrir o cerrar a una hora determinada y no necesariamente deben iniciar sus actividades de acuerdo al horario del centro comercial. Ejemplo Restaurantes, bancos, peluquerías, licorerías, farmacias. Tiendas entre otros.

En todo caso aquello que dictamine la Sundde los  firmantes del contrato podrán recurrir al Ministerio de adscripción o a las instancias judiciales.

Pero si las partes no se ponen de acuerdo lo más sano seria NO firmar el contrato.

En el contrato de arrendamiento debe quedar especificado que el local se entrega en buenas condiciones físicas y el mismo deberá ser devuelto en las mismas condiciones.

Pero deberá  quedar incluida una cláusula que en caso fortuitos o fuerza mayor el arrendatario no se hace responsable.

Ejemplo en los casos de terremotos, inundaciones por rupturas de tubos dentro del local o de inundaciones naturales.

Sin embardo por el paso del tiempo  el local aunque se entregue en buenas condiciones los mismos sufren  por el uso normal del tiempo desgastes, eso debe ser aclarado en el contrato

Aquellos arrendatarios que de manera maliciosa causen daños al local deberán realizar las reparaciones pertinentes.

En caso que el arrendatario no haga las reparaciones podrá acudir a la vía jurisdiccional o administrativa para solicitar el procedimiento respectivo.

También puede ocurrir que el propietario del local  ocasione algún daño al local para que el arrendatario le desocupe el local, esto lo debe pagar quien haya causado el daño independientemente si es un daño mayor o menor.

En caso que el arrendatario de manera maliciosa cause el daño o que sean permitidos por el arrendatario, esto será causal para la terminación del contrato como lo indica la ley.

Es muy importante que en los contratos de arrendamiento quede bien especificado los gastos menores que debe asumir el arrendatario y los gastos mayores que será por cuenta del arrendador.

Esto debe hacerse para evitar que al momento de alguna reparación surjan conflictos innecesarios. El arrendador, no puede cobrar sumas adicionales que no estén suscritas en el contrato.

Puede pasar que en ocasiones los daños menores o mayores lo puedan causar determinados clientes, estas reparaciones son por cuenta del arrendatario ya que él está obligado por ley a cuidar el local.

Pero puede acudir a la jurisdicción judicial para solventar esta situación con la persona que causo el daño al local.

Sea el caso que el cliente rompa sillas, mesas, lámparas, alguno de los productos que se venden, de equipos de que tiene el arrendatario.

La ley habla del uso pacífico del local. Esto significa que si  el inmueble tiene algún conflicto judicial, el arrendador está en el deber de comunicárselo al arrendatario, para evitar que este arrendatario pueda tener problemas por esta causa.

Pero si oculta esta situación judicial al arrendatario, ya el uso para este arrendatario no es pacífico, por cuanto está siendo perturbado por algún inconveniente judicial, por lo que el arrendador debe resolverle el inconveniente.

El arrendador por ley está obligado en asumir las reparaciones mayores del local, salvo que se determine que el daño causado es por culpa del arrendatario.

Sea el caso de algún delito que se pueda cometer en el futuro, debe quedar claro en el contrato que ambas partes pueden asumir el costo de cámaras, rejas o puertas de seguridad.

En este aspecto se debe tener mucho cuidado cuando se firma un contrato de arrendamiento, para que luego no se presenten controversias innecesarias.

Sin embargo, los centros comerciales deben tener cámaras de seguridad que se paga en el respectivo condominio y este gasto debe ser cancelado por el propietario.

En cuanto a las reparaciones mayores, antes de firmar el contrato el arrendatario debe inspeccionar muy bien el local que pretende alquilar.

Les recomiendo que se aseguren llevando a una persona experta para que les indique las condiciones del local, paredes, baños, tuberías, acometida de electricidad, la caja donde están las brequeras.

Verificar que no existan filtraciones por las paredes ya que esto luego traerá inconvenientes para ambas partes.

El arrendatario debe tener cuidado con filtraciones del mismo local o que se origen en otro local, esto debe ser comunicado al arrendador dentro de los tres (3) días siguientes de haberse detectado la falla.

Pero si es una filtración del propio local que se menor, es deber del arrendatario asumir este costo, ya que de convertirse en un daño mayor, la reparación es por cuenta del arrendatario, ya que por su descuido paso de un gasto menor a uno mayor.

Es por ello que reitero que los gastos menores y mayores deben quedar bien especificados en el contrato.

Todas las mejoras que se realicen en el local para adecuarlo al uso que se le debe dar, deben ser establecidas en el contrato entre  ambas partes.

Los gastos que tal remodelación  cause serán por cuenta del arrendatario.

Asimismo, los muebles que estén en el local serán de quien demuestre que es su propietario.

Cuando se detecta la falla, se debe notificar al arrendador dentro de eso tres (3) dias siguientes, de no hacerlo la reparación mayor debe ser asumida por el arrendatario.

Esta notificación les recomiendo que sea por escrito con acuse de recibo para tener constancia que el arrendador fue notificado oportunamente.

El arrendatario no puede realizar ninguna modificación que no esté en las condiciones del contrato.

De hacerlo sin consultar y recibir la respectiva autorización del arrendador, en el ejercicio de sus derechos puede indicarle al arrendatario que haga lo concerniente para que el inmueble se conserve de acuerdo a las estipulaciones del contrato, y el costo será por cuenta del arrendatario.

Les recomiendo que si el arrendador acepta la modificación que no esta en el contrato, debe quedar por escrito para evitar controversias en el futuro.

En la parte II leerás que en los arrendamientos de locales comerciales implica un contrato de duración mínima de un (1) año

¿Este escrito se parece a algo que estás viviendo o crees que puedas vivir? Te invito a dejar tus comentarios y con gusto te responderé tu caso específico.

Escrito y válido dentro de las leyes de la República Bolivariana de Venezuela según el ordenamiento jurídico vigente a la fecha de este escrito (31 de Julio de 2016)

Entre muchos otros escritos, también he publicado en este Blog:

65 Comentarios Agrega el tuyo

  1. beatriz linares dice:

    que hacer cuando no existe contrato por escrito…solo de palabra porque son amigos…y luego se quiera desocupar y el arrendatario no quiera entregar el local comercial

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    1. Hola Beatriz

      La Ley en Venezuela establece en relación a los locales comerciales que obligatoriamente DEBE existir un contrato de arrendamiento donde se estipulen con las respectivas clausulas contractuales las condiciones de ese contrato

      En los negocios no existen ni los amigos ni familiares, son solo negocios

      Trata de llegar a un arreglo amigable con esa persona

      Me gustaría saber si está al día en sus pagos

      Pero en todo caso debes acudir a la superintendencia correspondiente, que es la sundee para que manifiestes allí lo que te está sucediendo

      Hazlo de manera inmediata para que lo más pronto posible tengas la solución apropiada

      Gracias por leerme

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  2. wendy montilla dice:

    HOLA SI TENGO ARRENDANDO UN LOCAL COMERCIAL YA AL CUARTO AÑO ME MANDA A DEPOCUPAR POR NO ACEPTAR AUMENTO ARBITRARIO DURANTE EL AÑO FUERA DE CONTRATO, ME ENVIAN NOTA QUE NO VAN A RENOVAR CONTRATO Y QUE A PARTIR DEL MES DE PRORROGA DEBO CANCELAR UN AUMENTO DE CANNON MI PREGUNTA ES LEGAL ESE AUMENTO O ME APEGO AL ULTIMO CANNON DEL CONTRATO

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    1. Hola Wendy.

      Me indicas que tienes 4 años en un local comercial. El arrendador por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial señala que tienes una prorroga legal de un (1) año para desocupar.

      Durante esta prorroga el arrendador puede incrementar el canon de arrendamiento previo acuerdo con el arrendatario.

      Pero en caso de confusión o desacuerdo entre ambas partes pueden acudir a la Sundde para que los asesoren del método a utilizar con el fin de calcular el nuevo canon de arrendamiento.

      De persistir el desacuerdo podrían acudir a tribunales, ya que la decisión de la Sundde no es obligatoria.

      Mientras tanto debes seguir cancelando la cuota que hasta ahora vienes cancelando hasta tanto lo decida el tribunal o que ustedes lleguen a un acuerdo.

      Es obvio que al concluir la prorroga legal debes proceder a desocupar el inmueble.

      Gracias por leerme.

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  3. Candy dice:

    Buenos días mi pregunta es simple quien debe pagar los gastos de la elaboración del contrato de arrendamiento para uso comercial el arrendador o el arrendatario? Gracias

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    1. Hola Candy

      Los gastos del contrato de arrendamiento los debe cancelar el arrendatario

      Gracias por leerme

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  4. si un arrendatario debe 12 meses de condominio es causal de desalojo ?

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    1. Hola Cesar.

      Totalmente, procede el desalojo.

      Actué a través de Sundde o Tribunales y no espere mas tiempo

      Gracias por leerme

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  5. Los colegios, escuelas o unidades educativas privada, están excluidas del Decreto Ley? Y si es así bajo q régimen se regula?..gracias

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    1. Hola Tania.

      Los colegios y escuelas se regen por la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios de 1999.

      Gracias por leerme.

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  6. Ale dice:

    Si el espacio que voy a alquilar es parte de una vivienda, por ejemplo un garaje, ese contrato es válido?

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    1. Hola Ale.

      Si.

      El contrato es válido y debe ser registrado en Notaria Publica con todas sus estipulaciones.

      Que lo asista un abogado en la redacción del contrato.

      Gracias por leerme.

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  7. Raquel Arias dice:

    buenas tardes abog Luis Marcano, tengo una inquietud poseo en calidad de inquilino unas oficinas en un edificio comercial, en el paso mes de diciembre el dueño me ajusto el canon sin aviso y sin protesto una semana después que empezó el mes, aunque lo vi arbitrario y lo discutimos termine por aceptarlo pero ahora el dia 20 de mayo de los corrientes me notifico nuevamente que me ajustaba el canon de arrendamiento desde el dia 1 de mayo y de 500,00 bS. el m2 me lo subio a 6.000,00; cantidad que no puedo cubrir además creo que no es legal que el 20 me informe el aumento y que además el mismo empieza correr desde el 1° la repuesta que se me da es que en la ley de centro comerciales eso se puede hacer, además que le notifique que yo no podía cubrir ese costo y que me diera unos días para desocupar ahora me dice que debo cancelarle igual el nuevo canon por el mes de mayo 2019, por favor oriénteme, gracias.
    Raquel Arias.

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    1. Hola Raquel

      Tu pregunta por lo extensa y detallada va más allá del fin de esta sección de comentarios, que es orientar y aclarar sobre temas legales

      Con gusto te asesoro respecto a tu caso, dicha asesoría genera honorarios profesionales

      Si estás de acuerdo búscame por la sección de contrataciones

      Saludos

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  8. eduardo de abreu dice:

    Hola. Tengo tengo 7 años en un local comercial. Los dueños me enviaron la notificación de desahucio, a través del juzgado distribuidor ordinario y ejecutor del municipio donde estoy. El problema que es que la notificación por un lado me dice que el tiempo de entrega es de una año y no dos como corresponde. El otro problema es que el canon de arrendamiento es un monto que considero exagerado y por ultimo es que la notificación me la traen el ultimo día del mes de vencimiento del contrato,y en los contratos anteriores se especifica que debería ser con 60 días de antelación. ¿que me recomienda? gracias

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    1. Hola Eduardo.

      De acuerdo al Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial si ha estado alquilado más de 5 años y menos de 10 le corresponden 2 años de prórroga legal.

      La condición es que debe estar al día en sus pagos. Usted ya fue notificado a través de un tribunal, el inconveniente es que existe un error de tiempo de prórroga el cual puede ser subsanable.

      Al usted considerar que el canon nuevo de arrendamiento es exagerado, debe recurrir a la Sundde a los fines de la mediación correspondiente y luego acudir a los tribunales sobre la materia. Le recomiendo que se haga asistir por un abogado a los fines de ejercer las acciones legales que correspondan.

      Gracias por leerme.

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  9. Eloisa molina dice:

    Buenas tardes. Mi hermano tiene mas de 10 años en un local. El ultimo contrato que firmó fue por 6 meses y ya se vencio pero no lo renovaron. El contrato dice 20 mil bolívares. El pago 2 millones los siguientes 6 Meses y ahora le están pidiendo 500 dolares. Que debe hacer

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    1. Hola Eloina.

      De acuerdo a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al vencerse el contrato de 6 meses, el arrendatario tiene derecho a una prorroga legal de 1 año, siempre y cuando este al día en sus obligaciones. Ese contrato debió ser avalado por la Sundde luego de la realización del respectivo avaluó del inmueble. El arrendatario tiene derecho a un contrato por tiempo mínimo de 1 año. Asimismo, la Constitución al igual que la Ley prohíben el pago del canon de arrendamiento en dolares, ya que la unidad monetaria de Venezuela es el bolívar. Acuda a la Sundde a plantear esta irregularidad y no cancele el monto en dolares, sino la cantidad que venia pagando antes, Debe depositarla en el organismo que para tal efecto señala la Ley. Es una irregularidad del arrendador no recibir el pago, para luego alegar falta de cancelación de dos o mas mensualidades, para exigir el desalojo. Acuda de inmediato a realizar esas diligencias en la Sundde y cancele donde le he indicado.

      Gracias por leerme.

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  10. cristina dice:

    Buen dia, Doctor saludos cordiales, tengo una duda quiero alquilar un local comercial y no se si el contrato se puede hacer minimo 6 meses y luego renovar 6 meses mas…. agradeciendo de antemano toda la colaboración que pueda brindarme al respecto.

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    1. Hola Cristina.

      Si lo puede arrendar por 6 meses. En eso no hay inconvenientes.

      Gracias por leerme.

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  11. abril anka dice:

    buenas Sr Abogado Luis Marcano mi problema es el siguiente yo subarrende una parte del local que tengo arrendado y ahora esa persona no me paga ni quiere desocupar ademas falsifico un contrato de arrendamiento y lo uso para sacar su reguistro y su patente que puedo hacer para que se vaya puedo tumbar la pared que divide el local ya que en mi contrato legal sale es un solo local muchas gracias

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    1. Hola Abril.

      Obligatoriamente debe tener un contrato autenticado, ya que así lo señala le Ley, y de acuerdo a esa Ley si el arrendador no la autorizo, ese contrato puede quedar rescindido. Ahora, si esa persona falsifico ese documento usted puede acudir al CICPC o al Ministerio Publico a realizar la denuncia.

      Gracias por leerme.

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      1. abril anka dice:

        Buenas Sr abogado Luis Marcano con respecto a mi caso quiero que esas personas me entreguen mi local como puedo desalojarlos con la denuncia que falsificaron ese documento

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      2. Hola Abril.

        Allí hay dos situaciones jurídicas diferentes. Una de acción penal por haber falsificado el documento y el otro una acción civil, para la resolución del contrato del local comercial. Pero primero acuda a la SUNDDE y posteriormente a tribunales.
        .Acuda al CICPC o Ministerio Publico y otra acción en Tribunales Civiles.

        Gracias por leerme.

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      3. ana dice:

        Buenas Sr abogado Luis Marcano necesito saber como puedo proceder a que me entreguen mi local esas personas ya que he intentado mediar y negociar pero nada que puedo hacer tengo que ir a fiscalía y luego que puedo como lograre sacarlos de mi local puedo mandar a tumbar la pared y cambiar candados

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      4. Hola Ana.

        El desalojo del arrendatario del local comercial, no es competencia del Ministerio Publico. Tampoco se haga justicia por sus propias manos, ya que deberá asumir las consecuencias. La Ley al respecto señala las causales para la resolución del contrato. Lo primero que debe realizar es acudir a la Sundde como lo expresa la Ley, y sino llegan a un acuerdo ir a los tribunales. Pero hágase acompañar de abogado experta en la materia.

        Gracias por leerme

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  12. Olga Duarte dice:

    Hola buen día Abg. Pude por favor indicarme a qué tipo de oficina se refiere la citada Ley, es que deja la duda, gracias-

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    1. Hola Olga.

      Por favor, usted debe ser mas descriptiva en sus planteamientos.

      Gracias por leerme.

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  13. Cesar daza dice:

    Buenos dias tengo una duda desde finales del 2016 tengo arrendado un galpon solo para uso de garaje la señora el 10 de dicienbre del 2019 me dice que devo desucupar para febrero osea tengo tres años alli no poseo contrato solo verval y de paso solo tengo algunos recivos por que ella dejode darme recivos que puedo hacer?

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    1. Hola Cesar.

      De acuerdo a la Ley que rige los establecimientos o locales comerciales deben acoplarse a lo señalado en esa Ley. Entre ellas que el arrendador debe proceder a otorgar un contrato de arrendamiento calculado de acuerdo a los tres métodos que la Ley exige. En el contrato, se establece que el arrendador debe suministrar un No de cuenta bancaria para que usted realice las respectivas cuotas de arrendamiento. Asimismo, otorgarle un recibo donde se deje constancia del pago realizado. Por los años que usted tenga como arrendatario, el arrendador le debe otorgar una prorroga legal, pero debe estar al día en sus pagos. Ante esta eventualidad, acuda ante la Sundde a plantear esta situación a los fines de conciliar. De no llegar a un acuerdo puede acudir a los tribunales correspondientes.

      Gracias por leerme.

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      1. Ana dice:

        Buenas abogado Luis Marcano tengo un problema con una persona que le preste parte de mi local y esa persona después de 8 años me dice que no me quiere entregar llegamos a un acuerdo en la jefatura de la parroquia donde trabajo y se firmó para el 20 de diciembre de este año y además esa persona forjó un documento y eso ya lo tiene fiscalía mi pregunta es si esa persona no entrega que puedo yo hacer. Yo le pregunto si yo puedo después del plazo tomar y derribar esa pared que divide mi local que me puede pasar a mi gracias por su tiempo

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      2. Hola Ana

        Este tipo de consulta genera honorarios profesionales, le sugiero ponerse en contacto conmigo a través de la sección de contrataciones siguiendo este link:

        https://abogluismarcano.wordpress.com/contacto-abogado-luis-marcano/

        Gracias por leerme

        Me gusta

  14. Ana dice:

    buenas dr luis marcano mi problema es con una persona que le cedi una parte de milocaly ahora se la estoy pidiendo y no me quiere desocupar ademas forjo un contrato de arrendamiento y tengo todas las pruebas se firmo un convenio de entrega digame usted si esa persona no cumple yo puedo mandar a derribar esa pared que divide ese espacio y recuperar mi local

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  15. Ramon dice:

    Buenas Dr, cordial saludo me puede ayudar en aclarar cuanto es monto maximo para el canon de arrendamiento, de un local comercial, oficina de un agente de aduanas. este tiene mas de 5 años, todos los años se le renova el contrato, pero para este año quisiera aumentar pero la sundee no me aclara bien el monto.

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  16. Ramon dice:

    No puede tomar la ley en sus manos debe acudir al CICPC, y formalizar una enuncia penal por forjamiento de documento, y otra por un tribunal civil, para solicitar la entrega del local, acuerdece que usted subarrendo

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  17. MILAGRO CEDEÑO dice:

    UN PLACER SALUDARLO, LA PRESENTE ES PARA CONSULTAR LO SIGUIENTE TENGO UNA OFICINA EN UN EDIFICIO COMERCIAL DONDE SOLO HAY OFICINAS Y LOCALES. MI PREGUNTA ES ¿LA OFICINA LA PUEDO ARRENDAR A UNA EMPRESA Y APLICAR LA LEY DE REGULARIZACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL?, PORQUE LA LEY EXCLUYE LAS OFICINAS Y LOCALES O ESA LEY ES SOLO PARA CENTRO COMERCIALES CON DIFERENTES ACTIVIDADES, ROPA, RESTAURANT, BANCOS, ETC, GRACIAS POR LEERME.

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  18. Noel Suarez dice:

    Hola Dr Marcano mi pregunta:que mecanismo se esta utilizando para ajustar el canon de arrendamiento de uso comercial? jurisprudencias si es posible

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  19. Victoria dice:

    Buenos días Dr.

    Sirva la presente a los fines de consultar la permisología exigida: (i) a los centros comerciales; y (ii) para el arrendamiento de locales comerciales allí ubicados, en virtud del ordenamiento jurídico nacional vigente sobre la materia y la práctica administrativa.

    De antemano agradecería la información que pudiesen brindarme respecto a este particular, quedando atenta a cualquier comentario de su parte.

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