Arrendamiento de Locales y Centros Comerciales: Desalojos

Respecto a los desalojos de locales comerciales de acuerdo a lo que indica la Ley en Venezuela.

Sobre arrendamiento de locales comerciales, en un escrito previo expliqué la preferencia arrendaticia del arrendatario y sobre la fijación del canon de arrendamiento y de los requisitos de la factura de cobro

Arrendador y Arrendatario: Definiciones

Arrendador: es el propietario del inmueble o la persona autorizada por el propietario para alquilar un inmueble determinado

Arrendatario (en este caso): es la persona que alquila un local para montar un negocio de actividades comerciales

Causales para el desalojo

  • Que el arrendatario haya dejado de cancelar dos (2) cuotas del arrendamiento o dos (2) cuotas del condominio de manera sucesiva.
  • Es motivo de desalojo que el inquilino haya destinado al inmueble a usos deshonestos. Ejemplo que el contrato indique que es para una librería y lo utilicen para una licorería.
  • Que el inmueble por una irresponsabilidad del arrendatario le cause deterioros al local o bien que le haga modificaciones al inmueble sin el consentimiento del arrendador. Les reitero lo que señala en estas exposiciones que ese tipo de modificación las debe cancelar el arrendatario.
  • También es motivo de desalojo en caso de demoliciones, reparaciones mayores pero las mismas deben estar bien fundamentadas y así ocurra después del desalojo.
  • Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o lo haya subarrendado. Ahora bien, salvo que así este estipulado en el contrato o el mismo el propietario haya otorgado su conformidad.
  • Que el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. Sin embargo esta norma jurídica se contradice con otra norma jurídica de la misma ley ya que esta última norma, nos indica que el arrendatario tiene derecho a la prorroga legal de acuerdo al tiempo que haya estado en ese local. Es decir, es de pleno de derecho independientemente que haya sido señalada en el contrato.
  • Asimismo, puede ocurrir el desalojo cuando el arrendatario NO haya respondido a la oferta de comprar el inmueble en el plazo establecido en la ley como les comente anteriormente. Esta norma jurídica se contradice con otra norma jurídica de la misma ley, ya que el hecho que el arrendatario no pueda comprar el inmueble, no significa que debe ser desalojado, por cuanto la ley señala que la transferencia de propiedad o administración del inmueble comercial por cambio del arrendador, no da lugar a derogación o modificación alguna, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de culminar de manera anticipada el plazo del contrato por motivos imputables al arrendador. Pero si el arrendatario ha venido cumpliendo con todas las disposiciones legales el arrendador, no puede dar por concluido el contrato ya que la misma ley le prohíbe  la resolución unilateral del contrato.
  • También puede ocurrir el desalojo cuando el arrendatario incumpla con las obligaciones de la ley, el documento de condominio y las normas que dicte el Comité Paritario de Administración de Condominio.

Procedimiento judicial que se debe cumplir en esta ley

Les recomiendo acudir a un abogado que conozca de esta materia para que le lleve el caso que ustedes desean iniciar.

  • En casos de impugnación de actos administrativos que emanen del órgano rector en materia de competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Contenciosos Administrativos.
  • En cuanto al resto del país la competencia la tienen los Juzgados de Municipios y se les atribuye competencia especial Contencioso Administrativo en esta materia de los arrendamientos comerciales.
  • Ahora bien, en cuanto a los demás procedimientos comerciales, de servicios y afines le corresponde a la jurisdicción civil ordinaria, la cual debe iniciarse de acuerdo al Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.
  • Para recurrir a un acto administrativo de la Sundee, les recomiendo que no procedan con el recurso de reconsideración ni el jerárquico, ya que lo más probable es que se lo ratifiquen. Es preferible acudir directamente al  Tribunal compentente.

 

Queda terminantemente prohibido de acuerdo al decreto de ley lo siguiente:

  • Cobrar por mostrar los inmuebles.
  • Que el inmueble no se encuentre en buenas condiciones físicas.
  • El subarrendamientos, salvo que así lo establezcan los contratantes.
  • Que el canon de arrendamiento sea realizado en forma diferente como lo señala el Decreto Ley
  • Cobro por activos intangibles, tales como reputación que se tenga del lugar o del inmueble.
  • Incrementar el canon de arrendamiento de manera indebida.
  • Cobrar multas por el arrendador por incumplir el arrendatario la apertura y cierre del local. Por arreglo de fachadas, vitrinas, salvo que hayan sido acordadas en el contrato.
  • Que el arrendador cobre al arrendatario por penalidades, regalías o comisiones parafiscales, salvo que así hayan quedado establecidas en el contrato.
  • La resolución unilateral del contrato.
  • Dictar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles e inmuebles por parte del arrendador, sin haber agotado la vía administrativa y tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse.

Lo que se debe realizar para hacer cumplir esta ley

  • Todos los contratos que estuvieran vigentes a la fecha de entrar en vigor este Decreto Ley serán adecuadas en un lapso no mayor de seis (6) meses de todo cuanto señalan las diferentes normas jurídicas de este Decreto Ley.
  • Deben adaptarse el arrendador como el arrendatario al monto máximo de alquiler de acuerdo a la forma de ser calculado, que son el método: Canon de arrendamiento fijo (CAF). Canon de arrendamiento variable (CAV) y el Canon de arrendamiento mixto (CAM)
  • Todos aquellos procedimientos administrativos que estuvieren en curso al momento de entrar en vigor este Decreto Ley, se deberán ajustar a las estipulaciones de este Decreto Ley.
  • Se suspenderán la ejecución de medidas cautelares (secuestros preventivos que haya dictado un Juez ) en los procedimientos judiciales en curso hasta que se agote la via administrativa. Es decir, que debe ir a la Sundde a realizar los argumentos de rigor. En caso de no haber decisión por Sundde se ira a la parte judicial.
  • Los contratos celebrados antes de este Decreto Ley en pago de moneda extranjera, de manera inmediata se comenzarán a regir en pagos de moneda de curso legal venezolana.
  • Esta regulación del pago en moneda extranjera tenia un plazo de 90 días para que se hiciera en bolívares.
  • El incumplimiento de estas disposiciones indicadas en los puntos 5 y 6 serán sancionadas con multa equivalente a dos mil unidades tributarias (2000 UT).
  • Quedó suprimida la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat.
  • Se derogó el Decreto No 602 el cual establecía el régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción.

Escribe aquí abajo, en la sección de comentarios, tus dudas, inquietudes y opiniones respecto a este tema, responderé a la brevedad posible

Este texto es acorde a las leyes de la República Bolivariana de Venezuela para la fecha de su publicación, 06 de Agosto de 2016.

Considere el lector que dichas leyes siguen vigentes en este momento, y que si llegan a cambiar, editaré el escrito para actualizarlo al nuevo ordenamiento jurídico que surja en el futuro

En este Blog también trato otros temas como:

332 Comentarios Agrega el tuyo

  1. fernando torres dice:

    Dr. Marcano, mi inquietud es la siguiente, puede un tribunal ordenar un desalojo de local comercial alegando falta de pago de mensualidades, cuando esta por definir quien es el verdadero propietario ya que existe averiguación abierta de una venta de esa propiedad, el dueño original otorgo poder en vida a un abogado y este luego de haber fallecido el dueño 3 años después con el mismo poder extinto realizo una venta con poder ya extinto otorgado por el dueño y ahora los compradores con esa venta entredicha quiere ejerser desalojo alegando que no se les paga a ellos. teniendo esa averiguacion abierta por posible fraude. ahora estos nuevos dueños ya fijaron carteles por tribunal para exigir desalojo pueden hacerlo asi con cuestiones previas. yo estoy pagando por consignacion a tribunales no a ellos porque si lo hago a nombre de ellos los voy a reconcer como dueños y con esa condiciones de la venta fraudulenta es ilogico que lo haga, Los herederos o sucesores viven en Italia y no han reclamado su propiedad.

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    1. Hola Fernando

      Una inquietud de este tipo debemos canalizarla a través de la sección de contrataciones

      Ya que genera honorarios profesionales la asesoría

      Saludos

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      1. fernando torres dice:

        Dr. Marcano, como es el sistema para la consulta profesional, por favor presupuesto de la consulta. gracias

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      2. Puedes acceder a contrataciones en la parte superior de esta página

        O siguiendo este link:

        https://abogluismarcano.wordpress.com/contacto-abogado-luis-marcano/

        Saludos

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  2. Maybel Santana dice:

    Quisiera saber que acci´n legal se puede tomar cuando el arrendatario abandona el local mas de 6 meses y no cancela durante ese mismo tiempo el alquilar, ni gastos comunes

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    1. Hola Maybel.

      La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial entre las causales de desalojo se encuentran que el arrendatario deje de cancelar dos cánones de arrendamiento o dos cuotas del condominio o gastos comunes. Como el arrendatario tiene seis cuotas sin cancelar el alquiler y gastos comunes y tiene cerrado el local. Solicite una inspección judicial, para que se deje constancia del las condiciones del inmueble y por tanto ejerza las acciones legales para recuperar su inmueble.

      Gracias por leerme.

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  3. Carlos Mijares dice:

    Abogado Luis Marcano, Soy administrador de un Centro Comercial y tengo varios locales en calidad de abandono por parte de los arrendatarios, la mayoría se fueron del país y dejaron cerrados lo locales, no pagan ni el alquiler ni los gatos comunes. Y otros simplemente no responden ni los correos ni llamadas telefónicas. La pregunta es: Esta dentro del marco legal, que mediante testigos desocupemos los locales y con inventario depositemos el mobiliario en un deposito para hasta que los dueños aparezcan? Esta situación esta ocasionando una daño en la imagen y las finanzas de la administración. Gracias de antemano por su ayuda.

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    1. Hola Carlos.

      Usted debe con su abogado de confianza debe solicitar en un tribunal una inspección judicial, para que con autorización del tribunal se abran los candados o contraten a un cerrajero.

      El tribunal dejará constancia de las condiciones físicas del inmueble y se levantara el correspondiente inventario. Como los inmuebles están supuestamente abandonados y los arrendatarios no cancelan sus cuotas del canon de arrendamiento y las cuotas de gastos comunes y al no poder ser localizados, el tribunal autorice que los bienes muebles se lleven a una depositaria judicial y obviamente sean ustedes autorizados para seguir administrando esos locales con la contratación de otros arrendatarios.

      Gracias por leerme

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  4. Eloisa molina dice:

    Buenas tardes. Agradezco me asesore ya que tengo más de 10 años en un local comercial. El ultimo contrato celebrado era por 6 meses y se firmó en octubre de 2018 hasta marzo de 2019. el alquiler era de BS. 20000. Pero a los 3 meses me subieron a Un millón y a los 6 meses me subieron a 2000 millones. Ahora me quieren subir a 6 mm. Pague el mes de octubre en 2mm y no me quieren dar factura. Yo quiero la prórroga pero no se cuanto debo pagar.

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    1. fernando torres dice:

      Dr. Marcano, ENVIEME INFORMACION PARA CUADRAR CITA Y HONORARIOS.

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      1. Hola Fernando

        Para contrataciones llena y envía el formulario que conseguirás siguiendo este link:

        https://abogluismarcano.wordpress.com/contacto-abogado-luis-marcano/

        Te responderé desde mi mail informándote de los honorarios de la primera entrevista

        Saludos

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    2. Hola Eloisa,

      Tu inquietud va más allá de una aclaratoria en temas legales

      Requieres de una asesoría, la misma genera honorarios profesionales

      Búscame por la sección de contrataciones y pautaremos una entrevista

      https://abogluismarcano.wordpress.com/contacto-abogado-luis-marcano/

      Saludos

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  5. Cesar dice:

    Saludos Doctor Marcano,mi caso es el siguiente:una casa que tiene dos anexos se convirtieron en dos locales comerciales y se alquilaron de manera informal a dos inquilinos diferentes..uno tiene dos años y el otro tiene 10 años..no se firmo contrato y no se han dado recibos de pago,todo de palabra..actualmente queremos desalojarlos ya que uno de ellos tiene un año sin pagar el alquiler y el otro no quiere pagar el aumento exigido por mi..ellos no se quieren ir..que debo hacer..que aplica..de antemano gracias por su tiempo…Cesar..

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    1. Hola Cesar.

      De acuerdo a la Ley que rige los centros o locales comerciales estable tres formas diferentes de realizar el calculo del canon de arrendamiento y supeditado a las normas de esa Ley. Sin embargo, existe la prorroga legal la cual beneficia a los arrendatarios siempre y cuando se encuentren al día en sus pagos para gozar de este beneficio. De acuerdo a las causales de desalojo de Ley cuando se adeuden dos cuotas o gastos comunes es razón suficiente para solicitar el desalojo. Pero debe realizar tal tramite ante la Sundde y sino no llegan a un acuerdo deberán acudir a los tribunales correspondientes a ejercer las acciones legales correspondientes para que se proceda al respectivo desalojo.

      Gracias por leerme.

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  6. Frederick dice:

    Saludos, alquile un local y por problemas me atrase en el pago de 3 cuotas las cuales ya pague sin embargo el centro comercial me exige desalojar ellos aún no han ido ni a la sunde ni a tribunales, mi pregunta es, aún pueden hacerlo?

    Gracias

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    1. Hola Frederick.

      El arrendador debe acudir a la Sundde, por cuanto así lo exige la Ley y de fallar en contra de una de las partes, se debe acudir a los tribunales correspondientes, a los fines de demandar el desalojo.. Si el tribunal falla en su contra y el arrendatario realiza las apelaciones correspondientes ante tribunales de alzada y estos fallan en su contra, debe desalojar en la forma como lo indicara la sentencia.

      Gracias por leerme.

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  7. William Baute dice:

    Buenos días!Dr Marcano, felicitaciones por su página, muy completa y de mucha ayuda …la pregunta que le hago es : Dónde debo acudir faltándome un año para el vencimiento de la prórroga legal el abogado de mi arredador me pide el local comercial amenazadome de qué se va a meter por vía de hecho ..es decir a la fuerza? Gracias

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    1. Hola William.
      Al cumplirse el lapso de prorroga legal, usted debe entregar el local al arrendatario. Pero en caso que no pueda ubicarse en otro local y no desocupe, el arrendador de acuerdo a la Ley debe acudir a la Sundde, para dirimir el conflicto. De no llegar a un acuerdo debe ir a los tribunales, para que se decida en consecuencia. Pero el arrendador, no esta facultado para sacrlo a la fuerza del local comercial, haciéndose justicia por propias manos.

      Gracias por leerme.

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  8. ALEIRA dice:

    Saludos Dr Marcano.. Quisiera orientación en desocupación de local.Soy arrendadora de una casa donde funciona una clínica pequeña,el contrato establece que no se puede subarrendar,sin embargo dentro de ella funcionan laboratorio,radiología y banco de sangre como empresas independientes jurídicamente,como no podemos subarrendar,por el usar el local se les realizo contrato y cancelan como gastos de servicios, sin embargo hay la necesidad de recuperar esos espacios para beneficio nuestro,se solicito por oficio la desocupación a una de esas empresas ,el cual no quisieron recibir en 2 oportunidades.Que sera lo mas recomendable?

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    1. Hola Aleira

      En su caso lo que le recomiendo es ponerse en contacto conmigo por la sección de contrataciones siguiendo este link:

      https://abogluismarcano.wordpress.com/contacto-abogado-luis-marcano/

      Sus inquietudes van más allá de aclaratorias sobre las leyes, usted necesita una asesoría, y como tal, la misma genera honorarios profesionales

      La espero y con gusto le doy hora para una entrevista

      Saludos

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  9. Sonia campos dice:

    Buenas tardes Dr. Gracias x la oportunidad le explico d forma precisa. Tengo srrendado un peq. local comercial hace 5 años le solicite el desalojo con una carta fui al Sundde y se le dio sus dos años correspondientes x Ley yo le exonerr d estos 24 meses el pago d 18 xq el arrendatario estaba en proceso d divorcio y tenia con el a su hijo q estudiaba en el mismo colegio q mis hijos, inclusive el local esta totalmente deteriorado y yo lo acepto asi con tal se mude en gin debio irse el 24 d Agosto 2016 munca volvio a pagar son 41 meses +18 q yo le exonere y no se quiere ir pq dice q el local es suyo Dr mis padres ya fallecidos y yo siempre vivimos en esta casa y la compramos con mucho sacrificio q debo hacer xfavor gracias

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  10. maria medina dice:

    Hola gracias, buenas tardes : pordria indicarme por favor, cual es la accion a tomar en la situacion de desalojo: de un local comercial que considero arbitrario, pues el dueño paso una carta en agosto del 19 expresando que no renovaria el contrato que culminada en diciembre, el motivo por remodelacion de los locales y adecuar las instalaciones, aunque ya le ha anunciado que va aumnetar de 50 a 200 $. como el arrendatario le dejo saber que no podia de antemano con esa cantidad, el dueño quiere desalojarlo. Que se hace en estos casos?

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    1. Hola María

      Dependerá de las circunstancias, de si tienen contrato o no, de si se venció el período o no.

      Lo mejor en su caso es ponerse en contacto conmigo por contrataciones

      https://abogluismarcano.wordpress.com/contacto-abogado-luis-marcano/

      Así pautaremos una entrevista y la aseroraré sobre su caso

      Al hacer la solicitud le informaré de los honorarios de la misma

      Gracias por leerme

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  11. Eduardo Garcia Realpe dice:

    Buenas tardes doctor.
    Seria bueno aclare el hecho de que el decreto dispuso 6 meses para la adecuación de los contratos, pero si este no se hubiere hecho, el mismo decreto ley condena a ambos a sanciones y multas por no hacerlo.
    Pero el contrato entredicho, anterior a la ley, sigue vigente… es valido… es nulo de toda nulidad… cómo se solventa la situación si alguna de las partes se opone a una nueva firma…. el SUNDEE ya ha olvidado en algunas ciudades del interior y no ejecuta la via administrativa, recomienda ir a la via judicial directamente.
    Por favor aclare esto para sus lectores y mi persona.
    Felicitaciones por su portal.

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    1. Hola Eduardo.

      La Ley de Regulacion del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial del 23 de mayo del 2014 , manifiesta que los contratos que esten vigentes hasta esa fecha, deben ser adecuados a las normativas de la Ley en referencia en un lapso no mayor de seis (6) meses.El contrato vigente tiene total validez, pero debe ser adecuado a este Decreto-Ley.

      El arrendador y el arrendatario deben ajustarse a las nuevas modalidades del calculo del arrendamiento.

      En caso de no estar de acuerdo deberán acudir a la Sundde para que este sirva de conciliador al respecto. Pero en caso de no llegar a un acuerdo deberán acudir a la vía judicial.

      Gracias por leerme.

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  12. Suly prieto dice:

    Buenas noches doctor, mi inquietud es la siguiente es cierto que no puedo demandar el desalojo de un local comercial de acuerdo al decreto ley q rige la materia, si no cuento con un contrato escrito ??

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    1. Hola Suly.

      Por supuesto que si puede demandar el desalojo, de conformidad con las causales establecidas en la respectiva Ley de arrendamiento de centros y locales comerciales.. Le recomiendo que contrato la asistencia de un abogado al respecto.

      Gracias por leerme.

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  13. David dice:

    Buenas tardes Abg. Marcano. Si un inquilino no ha cumplido, en ningun momento del contrato actual, con el pago del deposito ni con la contratacion de un seguro, y esto esta estipulado en el contrato como requisito, entonces tiene derecho a la prorroga legal cuando el contrato finaliza y se le comunica la no renovacion del mismo?
    Gracias

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    1. Hola David.

      De conformidad con lo establecido en la Ley, los contratos se deben cumplir en la forma como fueron estipulados, de acuerdo a los indicado en la Ley.

      Sin un arrendatario no esta al día en el pago de sus cánones de arrendamiento y demás clausulas contractuales, no tiene derecho a la prorroga legal.

      Gracias por leerme.

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  14. “tengo un local comercial alquilado desde hace 18 años en un sector popular donde los terrenos son municipales.”. Buenas noches colega, he leído un comentario viejo de los muchos que te llegan y se inicia con lo que está entrecomillado supra. En concreto quiero hacer mención a las ordenanzas sobre terrenos municipales que expresamente PROHÍBEN EL SUBARRENDAMIENTO DE LOS MISMOS y ese es el caso de tu lectora de nombre Carolina. Despertó mi interés porque he tenido 3 casos similares que he ventilado por vía del derecho administrativo; 2 se resolvieron “amigablemente” y el tercero “yace” en el juzgado contencioso administrativo de Maracaibo que es el superior jerárquico del contencioso administrativo del estado Táchira. Mi comentario puntual y muy personal en no recurrir a la jurisdicción civil ordinaria es estos casos. Finalmente, producto del confinamiento estoy leyendo mucho y es por eso que he osado inmiscuirme. Éxito y que pronto retomemos nuestras actividades forenses.

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  15. Vanessa dice:

    Buenas Noches Dr. Marcano encantada con su blog, excelente!!! mi pregunta es la siguiente puede el arrendador solicitarme el desalojo del local comercial por el incumplimiento de un (1) canon de arrendamiento cuanto así fue estipulado en el contrato o puedo apegarme a los dos (2) meses que me establece la Ley

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  16. lisbet sanchez dice:

    Buenas noches. Mi tio le alquiló un pequeño local a un señor para uso comercial (arreglo de teléfonos) en el 2017, por un lapso de seis meses y tres de prorroga. Desde entonces se ha reconducido y vencido. En septiembre del 2019 firmaron una notificación privada para entrega del local en septiembre de este año, ya que previamente no se logró que el el inquilino aceptara el nuevo canon. Pero resulta que a través de un abogado se le lleva una notificación tipo recordatorio de la entrega del local para este septiembre, pero el inquilino en esta oportunidad no quiso firmar. Este señor ha seguido laborando normalmente y no se ha acogido al decreto de alarma o pandemia y ha seguido depositando en la cuenta de mi tio 40 mil bs mensuales. Si este señor no entrega el local para la fecha convenida qué acciones puede tomar mi tio? Está tan molesto que dice que va recuperar su local a la fuerza si es necesario y nosotros no sabemos que hacer. Gracias por leerme.

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  17. Jesus Valero dice:

    Benos dias Abog. Marcano mi situacion es que tengo un local de repuesto de motos pero tengo 8 años arrendado y hoy el dueño del local me dijo que le desalojara… ahora mi duda es debido al tiempo que tengo de arrendado! ¿que plazo me dan para el desalojo?

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  18. Laura Rojas dice:

    Hola dr buenas noches, puede el condominio del centro comercial prohibir la entrada de tu local alegando la insolvencia en el pago del condominio? Saludos

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