Arrendador: sobre los contratos de arrendamiento  

Aquí explico lo que un arrendador debe conocer sobre los contratos de arrendamiento, según la Ley en Venezuela.

Obligación de Notariar los Contratos de arrendamiento

El contrato de arrendamiento debe llenar todas las formalidades que establezca la ley sobre esta materia.

El arrendador (propietario) está obligado a notariar los contratos de arrendamiento una vez que la Sunavi haya autorizado el respectivo monto del alquiler.

Por tanto debes entregarle al arrendatario (inquilino) un original del contrato y otro debes llevarlo a la Sunavi para su archivo.

De la misma manera, debo indicarte que anexo a ese contrato de arrendamiento debe de estar la resolución de la Sunavi que fija el canon de arrendamiento y de no ser así el contrato será nulo.

Los Contratos de Arrendamiento deben ser cancelados en Bolívares

Debo expresarte que los contratos de arrendamiento, legalmente serán cancelados en moneda de curso legal nacional, es decir, en Bolívares y si haces omisión de esto serás sancionado.

El arrendamiento debe ser pagado en bolívares
El arrendamiento debe ser cancelado en Bolívares

Ahora bien, aquellos contratos, que fueron celebrados en monedas extranjeras antes de que entrara en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los Contratos de Vivienda se adecuarán a todas las formalidades establecidas por esta misma ley y el lapso será de 30 días continuos a partir de la fecha que entro en vigencia la misma.

Debo advertirte que los contratos de arrendamientos de acuerdo a la ley quedan sometidos a la jurisdicción judicial donde está ubicado el inmueble

Lo que pasa con el arrendamiento en casos de divorcio 

De la misma manera debes de conocer que en casos cuando se produzca la nulidad de un matrimonio o que finalice una relación concubinaria el que se quede en casa tiene el derecho de permanecer en la vivienda con el contrato subrogado a su nombre donde establezcan los mismos deberes y derechos aceptados en la relación arrendataria.

Por tanto esto debe quedar autenticado en un documento y debes conocer que un plazo de 60 días a partir del momento en que efectivamente se materialice la disolución del grupo familiar.

También debo expresarte que en caso de muerte, los ocupantes beneficiados del inmueble la continuarán habitando en los términos expuestos en el contrato y la misma deberá tener la aprobación en un plazo no mayor de 30 días del fallecimiento del anterior arrendatario.

Arrendamientos en caso de muerte del arrendatario
En caso de muerte del arrendatario, los arrendados seguirán beneficiándose del inmueble de acuerdo a lo establecido en el contrato

Arrendador (propietario) bajo ninguna circunstancia intentes cerrar la cuenta corriente donde el inquilino (arrendatario) te deposita el respectivo canon de arrendamiento (alquiler) ya que si pretendes demandar por falta de pago o bien que vayas a la Sunavi te puedo decir que tienes todas las de perder y además puedes ser sancionado.

Tus dudas y comentarios sobre este y otros temas puedes escribirlos aquí abajo en la sección de comentarios, responderé a la brevedad posible

Este escrito lo publiqué el 09 de Abril de 2016, considere el lector que sigue vigente y acorde al ordenamiento jurídico, de llegar a ser modificadas las leyes, actualizaré el texto

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55 Comentarios Agrega el tuyo

  1. Elizabeth Asuaje dice:

    buenas noches, estoy intentando una acción de desalojo de un inmueble destinado al comercio, pero este inmueble por su edificación es una vivienda, la parte demandada alega en su contestación que por tratarse de una vivienda se hace aplicable la ley contra desalojo y desocupación arbitraria de viviendas, y solicita la nulidad del auto de admisión, estoy a la espera de la audiencia de juicio. Mi duda es: aun cuando el inmueble fue arrendado (verbalmente) para uso comercial, pueden declarar improcedente mi solicitud por tratarse de una vivienda?

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    1. Hola Elizabeth

      Independientemente que lo alquilaste para una actividad comercial, si la SUNAVI determina que corresponde a una edificación para uso de vivienda residencial, pudiera cambiar sus alegatos y tratarlo de acuerdo a la ley sobre esta materia, debes de esperar que se pronuncie y luego podrás realizar tus respectivos argumentos

      Gracias por leerme

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  2. Carlos Santander dice:

    Hola.
    1. Que debe indicar el avalúo que se realice a un local comercial aparte de su valor de reposición, localización, descripción del local, identificación y registro del profesional evaluador etc.. En otras palabras, que es lo mas importante que debe llevar dicho avalúo para el Sundee?
    2. En que área de Venezuela trabajas? atiendes el área de Barquisimeto?

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    1. Hola Carlos

      Te recomiendo leer mi serie de artículos sobre arrendamientos en locales comerciales, ya que allí está bastante detallado, puedes empezar siguiendo este link http://bit.ly/2fUp7WK

      Trabajo en Caracas

      Gracias por leerme

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  3. lis dice:

    Hola
    Mi mi arrendatario habia quedado de acuerdo xon mi esposo de arreglarle una habitacion tipo estudio pero con la condicion de que no le cobrara mas de lo establecido mi esposo fallecio mi arrendatario abuso de mi duelo me dijo que mi esposo quedo de pagarle otra sifra en donde yo estaba altanto de todo no me quiere debolver el deposito de un cuarto me dice que mi esposo se lo regalo yo no le digo mas nada luego no nos da agua a los inquilinos el contrato que nos hace no lo hace un abogado sino el mismo en una computadora la cual nosotros le prestabamos en diciembre nos manda a desocupar porqué nos quiere cobrar como un sueldo minimo las cuales no tuvimos de acuerdo ya que ñas instalaciones no estan actos las tuberias malas las ventanas solo son de rejas las tenemos tapadas con cartones mi esposo y yo le remodelamos y compramos el lavaplatos la poceta pero no me quiere reconocer nada diciendome que mi esposo le regaló todo eso se esta aprovechando de mi situacion. Yo le doje que lo iba a denunciar ya que el no es el dueño de la casa esto esta en pelea con la viuda de su papá pero él se metio a la fuerza en esta casa la cual nos enteramos después yo me la paso peleando que nos de agua que deje de estar fumando presunta marihuana por los lado de la ventana de mi cuarto ya que se emprena el cuarto de mal olor y mi hija esta de meses y le hace daño pero el no me hace caso todos los dias hace rumba y mete gente de mala conducta yo sufro por mi bebé por el humo que se me enferma cada vez que él niño porque es un niño de 21 años de problemas de vipolaridad qie puedo hacer en ese caso adonde acudo ya que no.me quiere entregar recibo ni los anteriores donde mi esposo pagaba estando vivo

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    1. Hola Lis.

      De tu exposición debo expresarte que debes averiguar quien es el propietario de ese inmueble y no seguir cancelando a una persona que no es propietario.

      Salvo, que esa persona este autorizada por el propietario y por escrito notariado. Debes acudir a la Sunavi para realizar estos planteamientos. Igualmente, debes acudir al Ministerio Publico a presentar la denuncia sobre esta irregularidad.

      De la misma manera a la Alcaldía en cuanto a los ruidos molestos. Asimismo, puedes acudir a Tribunales para ejercer la acción de amparo constitucional por corte de agua, ya que esto es un derecho humano.

      Gracias por leerme.

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  4. lis dice:

    Gracias de igual manera lo denuncio de las cosas que se me han perdido ua wue él alega que no tiene llave del inmueble y cuando viajo oh salgo se mete a robarnos comidas a mi y a los otros inquilinos

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  5. Yelibeth Chirinos dice:

    Buenas quisiera me asesorara respecto a dos puntos:
    1. cuáles son los pro y contras de un comodato?
    2. Que debe hacerse para aumentar el canon de arrendamiento, pese a que el contrato no se ha actualizado desde hace mas de 10 años (ya que ha pasado por varias juntas de condominio y ninguna le presto atención al caso), cabe resaltar que el apartamento es un bien común de 79 propietarios..

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    1. Buenas noches Yelibeth.

      El comodato es un préstamo de uso, donde una de las partes entrega a la otra de manera gratuita, para que se sirva de ella por un tiempo y para el uso determinado , pero debera restituirla en las mismas condiciones.

      El comodatario está obligado a pagar todos los servicios de luz, teléfono entre otros.

      Es necesario que sepas que todas las obligaciones y derechos de se originan del comodato pasan a los herederos de ambos contrayentes, salvo que el comodato o préstamo se haya realizado solo a la persona del comodatario.

      Por lo que los herederos en este caso no tienen derecho sobre el comodato, pero debe quedar bien explicado en el contrato.

      El comodatario debe cuidar el bien como si fuera suyo.

      El comodatario responde del caso fortuito en la forma señalada en el Código Civil.

      El comodatario no responde por deterioro cuando es consecuencia de su uso.

      En caso de ser dos o mas comodatarios ambos responden solidariamente al comodante,

      Debe entregar la cosa prestada al expirar el termino. Pero si el comodante tiene la urgencia de la cosa el comodatario debe entregarla.

      Ahora bien, a los efectos de la desocupacion de la cosa mueble o inmueble se observaran las disposines de la Ley que regula los arrendamientos inmobiliarios de vivienda.

      En cuanto al incremento del canon de arrenadamiento, el mismo debe ser aprobado por la Sunavi.

      Pero los propietarios deben acudir a esa instancia a inscribirse como arrendadores de vivienda.

      Debe realizarse un contrato de arrendamiento notariado donde se anexara la decision del canon de arrendamiento de Sunavi.

      Gracias por leerme

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  6. Yelitza Ramirez dice:

    Buenas tardes… les agradecería que me aclararan una duda que tengo: los contratos de comodato deben notariarse ??

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    1. Hola Yelitzca

      Te recomiendo que el contrato de comodato sea autenticado en una Notaria Pública, a los fines de evitar controversias innecesarias y que el mismo sea bien redactado tal como lo señala la Ley, para cuando el comodatario deba devolver el mueble o inmueble.

      Gracias por leerme

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  7. pedro dice:

    buenas tardes… para yo efectuar o solicitar un amparo constitucional por el corte de agua que me ha realizado la propietaria. que debo hacer??? ajuro debo acudir a un abogado?? o yo mismo puedo hacer ese tramite??

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    1. Hola Pedro.

      Para realizar un amparo constitucional debes ser asistido por un abogado de confianza, a los fines de ejercer esa acción judicial ante el tribunal competente.

      Gracias por leerme.

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  8. ANTONO dice:

    ESTOY ALQUILADO HACE 10 AÑOS CONTRATO COMODATO, ¿PUEDEN VENDER Y DESALOJARME?

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    1. Hola Antonio.

      Si firmaste un contrato de comodato y así esta indicado, esto no es un contrato de arrendamiento. Son dos figuras diferentes. No te pueden desalojar por cuanto existe un procedimiento administrativo y judicial amparado en la ley.

      Gracias por leerme

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    2. Freysa rivas dice:

      Muy buenos dias Abog Luis Marcano. De ante mano lo felicito por este medio abierto a cualquiere consulta. Le contare mi historia. Desde el 4 de noviembre del 2004 me encuentro alquilada en un local de 3×3 mts2. La problematica se presenta a partir del 2016 con los canon de alquiler, yo tengo solo dos contratos durante todos estos años ya que por parte de ellos los cobravan y nunca los entregaron ojo no son notariados, bueno buscamos una asesoria y fueron al dialogó perfecto ellos aceptaron nuestra propuesta del 2016 al 2017 en enero 2018 nadie de ellos fueron y automáticamente se renovó el contrato, pues mandaron unos abogados en julio con unos contratos locos cobrando retroactivos de enero a junio el cual mi persona no lo acepte junto a un grupo de inquilinos y luego vino la reconversión que nos dejo limpios a dotos pues en enero de este año agotamos la via administrativa y no llegamos a nada en marzo comenzamos a pagar 9 inquilinos en el tribunal una cantidad que no hay moneda para pagar. El pasado 25 de septiembre fui visitada por el tribunal y me realizaron una inspección ocular para ver en que estado se encontraba el local y me solicitaron los recibos de pago desde el 2016 hasta sep todo bien yo estoy al dia. Le comento todas las irregularidades por parte de ellos. Este es un c comercial con pasillos de techo aceroli cuando llueve se negan todos los pasillos los vaños no funcionan no hay alumbrado, no hay un buen condominio nunca han pintado, mi local se filtra, la pared que tienes los medidores de electricidad es mi pared. Los bomberos, elecoccidente, sanidad no dan la carta de habitabilidad, porque no cumplen los requisitos. Ahora bien ellos nos pueden desalojar despues de 20,16,10,5 años de estar alli trabajando siendo nuestro unico sustento? Ellos se tienen q inscribir en alguna institucion como arrendataios o dueños del c.comercial? Que tenemos a nuestro favor que sea apegado a la ley?. Esperando toda su orientacion. Atte Freysa rivas desde el Estado Cojedes

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      1. Hola Freysa.

        Gracias por tu felicitación, este medio está abierto para dudas de carácter general sobre temas legales

        Cuando son temas más complicados obviamente generan honorarios profesionales y la persona debe ubicarme a través de la sección de contrataciones

        Respecto a tu inquietud:

        De acuerdo a Ley sobre la materia se convirtio en un contrato a tiempo indeterminado. Es decir, esta indefinido en el tiempo. Por tanto no existe termino para la conclusion del contrato. Al estar al dia, le corresponden 3 años de prorroga legal, pero el canon de arrendamiento puede ser ajustado y las demas clausulas deben permanecer iguales. Sin embargo, la Ley en vigor señala que todos los contratos deben estar acorde con esta nueva Ley. Ademas el arredador, debe cancelar multas al burlar esta Ley. Sin embargo, si los bomberos la declaran inhabitable y usted debe desocupar.

        El arrendador al remodelar, usted tiene la primera opcion de alquilar. Esto quiere decir, que el arrendador por Ley debe arrendarle a usted.

        El canon de arrendamiento se fija por alguno de los tres metodos indicados en esta Ley.

        Se debe proceder a elaborar un nuevo contrato y si usted lo exige que sea notariado el arrendador debe hacerlo. Si no esta de acuerdo con la fijacion del canon de arrendamiento debe acudir a la Sundde para que concilie entre ustedes.

        Gracias por leerme.

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  9. Tania dice:

    buenas tardes. soy propietaria de un apto tipo estudio amoblado, por medio de una inmobiliaria se alquilo a una pareja por 6 meses, se recibe un deposito de garantia de 3 meses, y la inmobiliaria cobró para si 1 Mes por concepto de gastos administrativos y 1 mes adelantado. al transcurrir solo 12 dias de su ocupación el inquilino dice que quiere desocupar inmediatamente alegando que hay cucarachas, ya han pasado 22 dias y el inquilno no se ha ido. sucede que el inquilino se va, yo debo devolverle el deposito completo y la inmobiliaria que cobró los 2 meses no me quiere reconocer nada por el tiempo de ocupacion, aqui solo sale ganando la inmobiliaria que cobro 2 meses y el inquilino que se quedó a vivir el mes completo. y yo propietario quedo sin ningun beneficio. hay una clausula en el contrato que indica que si el inquilino decide irse antes del vencimiento deberia pagar todos los meses que falten hasta la finalización. El inquilino se niega a pagar nada. sin embargo yo puedo aceptar que no pague con tal de que se vaya, pero creo que la inmobiliaria debe reconocerme al menos el mes que ocupó. me siento estafada, que debo hacer en este caso

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    1. Hola Tania.

      De acuerdo a la ley esta prohibido el deposito del que usted se refiere.

      En las estipulaciones del contrato debe indicar claramente las condiciones de ese contrato y la forma como se procede en estos casos.

      El arrendatario debe pagarle con el tiempo que se contrato.

      Acuda a Sunavi, para platear esta irregularidad.

      Gracias por leerme

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  10. Jendry dice:

    Hola soy inquilino de una una anexo pequeño el propietario me quiere subir el alquiler de 9mil bs a 70mil bs mi pregunta es el puedo subir el alquiler tanto de una sola vez

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    1. Hola Jendry.

      La ley es clara al respecto.

      Debes acudir a la Superintendencia Nacional de Vivienda(SUNAVI) a plantear esta situación.

      El arrendador no puede tomar decisiones unilaterales ya que la Sunavi supervisa la regulación del canon de arrendamiento y se debe redactar un contrato de arrendamiento.

      Gracias por leerme.

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  11. Jesus dice:

    Saludos Abogado, espero se encuentre muy bien, voy con un resumen y pregunta rápido:

    estoy alquilado en una habitación de un apartamento con mi pareja, al momento del contrato, alquilamos la habitación para pareja (la inquilina asi lo acepto) y de hecho, el documento esta firmado tanto por mi pareja como por mi, y también por la arrendataria… en este ultimo mes, ella pidió desocupación DE MI PAREJA, pero dijo que podia quedarme solo yo, algo que me parece bastante ilogico, mas aun cuando de por medio esta un contrato indefinido (es decir, no tiene tiempo de termino).. a todo esto, le dije que le desocuparia en 1 mes, sin embargo, ya faltando solo 1 semana para desocupar, la dueña de la propiedad me escribió pidiendo que mi pareja ya no use la cocina, le dije que no podia hacer eso, debido a que como es una inquilna mas, ella tiene los mismos deberes y derechos que los demas inquilinos (habemos 2 habitaciones mas), pero ella asegura de que estoy errado, que ella me alquilo eso fue a mi solamente y que ella “acepto” que mi pareja estuviera aca, pero en el contrato muy claramente esta la firma de nosotros 2, y alquilamos en condicion de PAREJA, no individual ni con un “permiso” para que este una segunda persona (que es lo que la dueña del apartamento, afirma es mi pareja)

    mi pregunta es, en este caso, por el contrato estar firmado por mi y mi pareja, ambos no tendriamos derecho por igual sobre el alquiler? entiéndase el uso a las áreas comunes y uso de utensilios del apartamento (que se especifica en el contrato)

    es legal prohibirle a mi pareja, el uso de la cocina (en este caso)? ya que la dueña pidio no verla mas cocinando (sin razon alguna, de hecho, solo porque “le cae mal” pero, no hemos incumplido ninguna norma), debo actuar legalmente antes esta situacion? gracias!

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    1. Hola Jesús.

      Si el contrato esta suscrito por ustedes que son los arrendatarios y la arrendadora, tienen derecho de la habitación y obviamente el baño. En el contrato debió quedar establecido que podían utilizar la cocina , esto debe ser cumplido por la arrendadora. Ahora en caso de no estar contemplado en el contrato no deben ni pueden utilizar la cocina ya que es un bien de la arrendadora que esta excluido del contrato. Ahora bien, si los demás inquilinos utilizan la cocinas es porque así quedo establecido en el contrato. Pero la arrendadora no puede sacar a su apareja de la habitación ya que se tiene un contrato firmado por todas las partes.

      Sin embargo, en sentencia del Tribunal Supremo de Justicia del 2015 los desalojos están prohibidos. Asimismo, ustedes deben acudir a la Superentendía Nacional de Vivienda ( Sunavi) para exponer su caso. La arrendadora debe estar registrada en la Sunavi para poder alquilar. Sunavi mediante resolución indica el monto del canon de arrendamiento el cual debe ser notariado el respectivo contrato.

      Gracias por leerme.

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  12. Carmen Gil dice:

    Buenas noches dr. Luis Marcano , recientemente estoy leyendo esto de leyes de arrendatarios y arrendador, le presento mi caso: yo llegue al inmueble en el 2010 en el cual en ese entonces mi pareja y padre de mis hijos ya se encontraba viviendo en el inmueble junto con mis hijos y mi suegra( la cuál es la que estaba en ese momento cancelado un alquiler mensual e incluso la casa estaba con opción a compra) luego de un tiempo en el 2013 mi suegra se muda a otra parte y quedamos el padre de mis hijos y yo habitando la vivienda sin ningún inconveniente y cancelando en ese entonces el alquiler ( todo esto desde mi suegra fue de manera verbal) luego de dos años cuando llega el arrendatario a cobrar el alquiler le dice a mi esposo que hará un contrato el cual él acepta ( siempre y cuando se reconociera el tiempo que ya teníamos habitando la vivienda) cuyo contrato nunca se realizó, luego unos meses después se nos puso la cosa fea y no se canceló más alquiler los arrendatarios tuvieron años sin aparecer por el inmueble, ellos aparecen en el 2017 cuando se enteran que el padre de mis hijos y yo nos dejamos y el se va del país, viene la sra en 2018 a exigirme que tenía una semana para pagarle la casa en 2000$ o si no tenía que irme( obviamente no tengo el dinero para hacerlo ni mucho menos a dónde irme) quedó eso así la sra no apareció más sino fue hasta el 08/07/20 diciéndome que venía a desalojarme con la guardia y a sacarme a patadas de su casa incluso delante de mis hijos menores de edad alegando que no me conocía y que ella había quedado con el acuerdo con mi suegra pero como ya no estaba, no tenía nada que ver conmigo! Mi pregunta¿ ella puede desalojarnos de esa manera a mi y a mis hijos?

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    1. Hola Carmen.

      Le recomiendo acudir de inmediato a la Sunavi a dirimir este conflicto. Pero usted no puede ser desalojada, ya que por sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, los desalojos están suspendidos.

      Su caso es extenso, le recomiendo solicitar una entrevista conmigo https://abogluismarcano.wordpress.com/contacto-abogado-luis-marcano/

      Gracias por leerme.

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