Arrendamiento de Viviendas: gastos mayores y menores, preferencia ofertativa

Respecto a los gastos mayores y gastos menores en el arrendamiento de viviendas, la Ley en Venezuela, para los efectos de mayor comprensión, realiza las siguientes definiciones:

Vivienda

Es aquel espacio que permite el desarrollo de la persona y su grupo familiar, sobre el cual se asienta el hogar con el fin de satisfacer sus necesidades.

Habitación

Es aquel espacio físico que  forma parte  de un inmueble, el cual es utilizado por la persona y su grupo familiar como morada y asiento principal para su vivienda.

Pensión

Es aquel espacio físico el cual está constituido por varias habitaciones y áreas para servicios comunes, los cuales son utilizados como vivienda.

Reparaciones menores

Está constituido por lo siguiente:

Reparaciones que se realizan para recuperar, mantener, o reponer el deterioro producido con motivo del uso cotidiano de la vivienda.

Pero que  no sea producto del desgasto  del inmueble y de su estructura.

Estas reparaciones debe pagarlas el arrendatario (pintura,  limpieza, cambio de kit de llave de lavamanos, cambio de herrajes de pocetas, cambio de bombillos, cambios de mangueras de poceta, de lavamanos y de fregaderos entre otros.)

Reparaciones mayores

Son todas aquellas reparaciones inherentes al desgaste natural de vicios ocultos de las instalaciones y estructura del inmueble destinado a vivienda.

Ejemplo filtraciones de agua producto de la ruptura de tubos de aguas blancas o aguas negras, filtraciones en las paredes o pisos, fractura en pisos o techos, cambios de cilindros de puerta, cambios de llaves de lavamanos, cambios de cableado del inmueble, cambios de cableado telefónico, cambios de brequeras, entre otros.

Estos deben ser cancelados por el arrendador.

Es importante que tanto el arrendador como el arrendatario acuerden bien especificado en los contratos de arrendamiento las reparaciones mayores y menores, por cuanto la ley es muy subjetiva en este aspecto.

Sin embargo, lo anteriormente indicado sería para quien escribe este texto, algunas de las reparaciones mayores y menores

Multiarrendador

Es aquella persona natural o jurídica que a través de terceros se dedica al arrendamiento de tres (3) o mas inmuebles.

Pequeño arrendador

Es aquella persona natural o jurídica que se dedica al arrendamiento de una (1) o dos (2) viviendas.

Residencias

Son aquellos inmuebles arrendados por habitación o cama sobre la cual se asienta su vivienda.

Inmuebles de vieja data

Son aquellos inmuebles que poseen propiedad horizontal o no, en los cuales se destinan más de dos (2) unidades de vivienda al arrendamiento y cuya cédula de habitabilidad o instrumento equivalente tenga mas de diez (10) años de otorgada por la autoridad competente.

Clausura de cuentas al arrendador por intervención de la entidad financiera o investigación

En esta parte nos vamos a encontrar con lo siguiente:

Cuando el arrendatario haya venido depositando las cuotas mensuales del canon de arrendamiento  en la cuenta corriente del arrendador y se encuentra que las mismas han sido clausuradas por intervención de la entidad bancaria o una investigación judicial, el arrendatario no debe preocuparse y tampoco dejar de cancelar el canon de arrendamiento.

Para esto, debe notificar en un lapso de treinta ( 30 ) días hábiles a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (Sunavi) para que disponga lo que se debe realizar y el arrendatario pueda dar cumplimiento a su respectivo pago del canon de arrendamiento.

Revisión del canon de arrendamiento

El canon de arrendamiento  de los inmuebles que están sujetos a regulación, se revisarán por Sunavi a solicitud de los interesados.

Al transcurrir un (1) año después de haber sido fijado el canon de arrendamiento máximo mensual.

Se deberá  notificar a los interesados por el órgano administrativo o jurisdiccional competente.

Esto se hará cuando sea cambiado de manera parcial o total el uso para el cual fue arrendado el inmueble.

Cuando el arrendador  haya realizado en el respectivo inmueble  en el plazo de un (1) año mejoras que excedan el veinte (20% ) del valor del inmueble.

Una vez transcurrido un (1) año los interesado pueden de manera anticipada con 60 dias al vencimiento de ese año, solicitar la revisión del canon de arrendamiento.

Ahora bien, en caso que los interesados no hayan solicitado la revisión del canon de arrendamiento, la Sunavi de oficio podrá iniciar el procedimiento, instruir y decidir aquellos casos que a su juicio lo considere necesario, a costa del propietario y sin perjuicio de las sanciones a que haya lugar.

Obligatoriedad del arrendamiento a las empresas constructoras

Esto se refiere a lo siguiente:

Para estimular la participación de la iniciativa privada en la construcción de viviendas.

Las empresas constructoras de desarrollo habitacionales de más de diez (10) inmuebles destinarán un porcentaje para el arrendamiento.

El porcentaje será fijado por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat.

Estas viviendas deben cumplir las mismas especificaciones técnicas que tendrá el desarrollo habitacional.

Las empresas constructoras deberán notificar, previo inicio del proyecto de construcción de vivienda al Ministerio que tenga la competencia de viviendas y a la Alcaldía correspondiente la cantidad de viviendas a construir y el tiempo en que las construirán.

El Ministerio con competencia en vivienda, deberá dar su aprobación para que se pueda iniciar el proyecto de construcción de vivienda.

Este Ministerio tiene la potestad de designar los inmuebles a arrendar.

El costo de construcción, para fijar el canon de arrendamiento de las unidades habitaciones que serán arrendadas lo determina el Ministerio con competencia en materia de vivienda.

La venta por antigüedad en el arrendamiento

Los inmuebles que hayan sido construidos con la participación de la iniciativa privada, se garantiza lo siguiente:

Que el arrendatario y su grupo familiar no pasen mas de diez (10) años en condición de arrendatario.

Al cumplir estos 10 años el propietario tiene el compromiso de ofertarlo en venta al arrendatario que este ocupando ese inmueble.

El precio de venta lo determinará la Sunavi.

Preferencia ofertativa del inmueble

Cuando  llegue el termino el vencimiento del contrato de arrendamiento sobre inmuebles destinados a vivienda.

El arrendatario tiene derecho preferente a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones con preferencia de cualquier tercero.

El arrendatario para tener esta preferencia ofertiva debe estar solvente en el pago de las cuotas mensuales del canon de arrendamiento.

Asimismo, que el arrendatario haya cumplido con todas las condiciones establecidas en el contrato.

En cuanto al canon de arrendamiento esta se regirá por lo establecido en la ley.

El arrendador que incumpla con estas disposiciones estará obligado a indemnizar al arrendatario con el equivalente a cien unidades tributarias (100UT) por cada mes que permanezca en forma indebida fuera de la vivienda.

El derecho de preferencia ofertiva será potestativo para el arrendatario y de cumplimiento obligatorio para el arrendador.

Esto es así ya que el arrendatario pudiera no interesarle la oferta que le haga el arrendador.

Pero el arrendatario deberá demostrar su voluntad de no intesarle la oferta de venta  que le haga el arrendador, del inmueble mediante documento autentico.

El arrendatario tiene treinta  (30) días  antes del vencimiento del contrato para rechazar la oferta de venta del inmueble por parte del arrendador, el cual deberá presentar el arrendatario por ante la Sunavi.

Escribe, tus inquietudes, preguntas,comentarios y opiniones sobre este tema aquí abajo en la sección de comentarios

Escrito y válido dentro de las leyes de la República Bolivariana de Venezuela según el ordenamiento jurídico vigente a la fecha de este escrito (18 de Agosto de 2016)

Entre otros muchos de mis escritos, también he publicado sobre:

 

 

17 Comentarios Agrega el tuyo

  1. José Luis Di Nardo dice:

    Buen dia , quisiera comentar y que me saquen de una duda , donde vivo alquilado desde hace 15 años. Es un edificio que tiene dos pisos de apartamentos pequeños tipo estudio y abajo locales comerciales,los dueños quieren cambiar el pulmón hidroneumatico por una fuga que se puede reparar . Y nos dicen que tenemos que pagarlo los inquilinos . Es cierto eso? Porque nosotros no tenemos recursos para eso y ya tenemos 6 meses sin el servicio de agua en los apartamentos , para esa fecha costaba 1300 $ dicho pulmón.

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    1. Hola José

      Cuando se vive en ese tipo de comunidad, los gastos correspondientes al edificio, debe ser cancelados por todos los PROPIETARIOS

      Sin embargo, habrá que revisar su contrato de arrendamiento para determinar si en alguna clausula se estipulaba y usted lo aceptó, una porción de esos gastos mayores

      Aunque le aclaro, nunca será el 100%

      Gracias por leerme

      Me gusta

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