Arrendamiento de Locales y Centros Comerciales: Contratos

Escrito sobre los contratos en los arrendamientos de locales comerciales.

Sobre el arrendamiento de locales comerciales, previo a este escrito, en la parte I, explico los deberes y derechos del arrendador y el arrendatario en el contrato de arrendamiento para locales comerciales

El contrato entre arrendatario y arrendador

El contrato que firmarán ambas partes, debe contener entre otras especificaciones las siguientes:

Las especificaciones físicas del inmueble arrendado.

La edificación que lo contiene, esto es muy importante ya que bajo esta especificación se indicará si esta ley le es aplicable.

La duración mínima del contrato, debe ser de un ( 1) año.

Pero esta duración será menor de un año de acuerdo a la actividad que se realiza en temporadas específicas, como serían los casos planes vacacionales, eventos especiales que duran poco tiempo.

No pudiendo ajustar el canon de arrendamiento en caso de continuidad o prórroga, salvo que supere el año.

El contrato que suscriban ambas partes debe ser por escrito.

Pero obviamente como son varias las estipulaciones del contrato el mismo debe ser escrito para la mayor seguridad jurídica de ambas partes.

El arrendatario debe exigir que el contrato debe ser autenticado en la respectiva Notaria Pública.

Esto es muy importante, por cuanto al momento de algún reclamo por la vía administrativa o por la jurisdiccional, ya se tiene la fe pública del funcionario público que autorizó el registro del mismo.

En la descripción del inmueble se debe indicar con precisión las condiciones físicas del inmueble, la situación geográfica, el nombre del edificio y el centro comercial.

Ubicación del local y las piezas por las cuales está constituido.

El precio que tiene el inmueble, el cual será aprobado por la Sundde

El canon de arrendamiento y la forma de cálculo lo fijarán el arrendador y el arrendatario, aplicando los métodos indicados en la ley, el cual será seleccionado de común acuerdo.

El método para calcular y determinar el canon de arrendamiento son tres: Canon de arrendamiento fijo, canon de arrendamiento variable y canon de arrendamiento mixto.

El canon de arrendamiento fijo

Se toma como base el valor actualizado del inmueble.

Este valor del inmueble es para el momento de firmar el contrato y se determinará tomando en cuenta el avalúo según el método de reposición.

La Sundde supervisará y acordará la metodología de avalúo a aplicar.

El avalúo de reposición del inmueble está señalado a lo que costaría si se volviera a construir la edificación.

Cada año, se fijará un cánon de arrendamiento según  vaya variando el costo de la vida de acuerdo a la inflación de bienes y servicios establecido por el índice nacional de precios al consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior de acuerdo a lo publicado por el Banco Central de Venezuela. (B.C.V).

Cuando se trate de centros comerciales o locales comerciales nuevos el porcentaje de la renta anual podrá ser como máximo el 20% solo para el primer año.

Canon de arrendamiento variable

Es en base al porcentaje de ventas.

Se establece tomando en cuenta el monto bruto de ventas que se realizan por el arrendatario, la cual se calcula tomando en cuenta la declaración regular del impuesto al valor agregado (IVA) que corresponda al mes inmediatamente anterior.

Se debe tomar en cuenta que el porcentaje que se  aplica sobre el monto de ventas realizadas debe ser definido por las partes, la cual oscilara ente el 1% y el  8 %.

Lo cual debe ser aclarado de manera concreta en el contrato.

Pero para aquellas actividades comerciales del tipo de entrenamiento las partes se pondrán de acuerdo y el porcentaje será de 8% al 15%.

Canon de arrendamiento mixto

Está constituido por la porción fija más porcentaje de ventas.

La porción fija nunca será superior a 50% de lo que le correspondería a un canon de arrendamiento fijo.

Este cálculo como se indicó anteriormente debe ser calculado, el cual será realizado cuando se suscriba el contrato por las personas conocedoras del mismo de acuerdo a lo indicado en la ley

El porcentaje de ventas no será superior al 8% como se indicó anteriormente.

Ahora cuando el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, el canon de arrendamiento mensual resultará de aplicar lo señalado en el canon de arrendamiento variable y suprimiendo la porción fija, lo cual debe quedar señalado en el contrato.

Cuando el arrendador y el arrendatario tengan dudas en cuanto al cálculo del arrendamiento deben solicitar la asesoría de la Sundde y puede la Sundde modificar mediante providencia administrativa el porcentaje de rentabilidad anual cuando así lo determine razones de interés público o social.

Es importante indicarle que cuando el local es individual, pero el mismo no forma parte del inmueble mayor como sucede en muchos casos, en estos locales específicos no es necesario dividir ni tampoco multiplicar por metros cuadrados, ya que  son los mismos metros cuadrados los arrendables  que componen el local y el método de cálculo se reduce a la formula CAF=  VI/12 x % RA.

Donde Canon de arrendamiento fijo (CAF). VI es el valor del inmueble, 12 son los 12 meses del año, porcentaje de rentabilidad anual (% RA).

Más adelante daré ejemplos prácticos para mayor comprensión de los cálculos matemáticos.

Revisión de alquileres en Centros o Locales Comerciales

El canon de arrendamiento de los inmuebles para uso comercial, serán revisados en los siguientes casos.

Después de un (1) año de firmado el contrato de arrendamiento.

El ajuste del canon de arrendamiento se hará tomando como tope máximo la variación porcentual anual del grupo de bienes y servicios diversos y cuyo fundamento es el índice nacional de precios al consumidor ( INPC) del año inmediato anterior publicado por el Banco Central de Venezuela. (B.C.V).

Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones mayores cuyo costo excedan el 40% del valor del inmueble establecido en la base de cálculo que los lleve a determinar el canon de arrendamiento pero el mismo deberá ser demostrado en la Sundde para que se haga un nuevo avalúo del inmueble.

Por ejemplo que el local le sea instalado aire acondicionado central o individual que incremente el valor de la edificación, pero no para reponer el aire acondicionado que llego a su vida útil, ya que esto se cancela con el condominio.

Que el local le sea instalado un sistema de seguridad de última generación, pero no para reparar equipos de seguridad inservibles.

Que le sea instalado rejas que permitan un desembolso mayor, pero no para darle mantenimiento a las mismas

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1999 establecía que la revisión del canon de arrendamiento es de dos (2) años.

Pero en caso de no haber mejoras en el local, no hay necesidad de la supervisión o intervención de la  Sundde

En la parte III trato los sobrealquileres y gastos condominiales, sobre los gastos comunes y de las garantías en los contratos de arrendamiento

¿Este escrito se parece a algo que estás viviendo o crees que puedas vivir? Te invito a dejar tus comentarios y con gusto te responderé tu caso específico.

Escrito y válido dentro de las leyes de la República Bolivariana de Venezuela según el ordenamiento jurídico vigente a la fecha de este escrito (31 de Julio de 2016)

Entre otros muchos escritos, también he publicado sobre:

 

 

66 Comentarios Agrega el tuyo

  1. Marynel dice:

    Buenos días disculpe, pero en caso de una casa arrendada para funcionar como centro de educación, cómo se puede calcular a la hora de que el arrendatario indique que aumentará el canon de arrendamiento?

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    1. Hola Marynel.

      De acuerdo con el artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios incluye a los inmuebles cuya actividad es educativa y deben ser regulados en su canon de arrendamiento y por tanto no se les aplica la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

      Solo se les aplica a las cantinas que hay dentro del colegio o institución educativa. Por tanto, la fijación del canon de arrendamiento se harán en los porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmuebles con un valor hasta 4200 UT el 6% anual. De 4201 a 8400UT el 7%. De 8401 a 12500UT 8% anual. De 12501 UT en adelante el 9%.

      Pero el Ejecutivo Nacional lo podrá modificar por razones de interés publico o social. Por lo que considero que se debe investigar el valor del respectivo inmueble.

      El artículo 30 señala que se debe tomar en cuenta el uso, clase, calidad, dimensiones del inmueble para que se haga el cálculo a un precio justo.

      Obviamente, que el arrendador tiene derecho a indexar el canon de arrendamiento de acuerdo al costo de la vida de acuerdo al índice del Banco Central de Venezuela ( INPC). Así como tomar en cuenta la UT.

      Sin embargo las partes pueden de mutuo acuerdo realizar el avaluo o buscar un experto en la materia.

      No obstante acudir al organismo rector competente para que le hagan el cálculo del canon de arrendamiento.

      Gracias por leerme.

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      1. Marynel dice:

        Buenos días, muchas gracias!
        Pues el valor del inmueble no se cómo calcularlo y están negados a realizar un avalúo, el dueño de la casa que usamos para la institución (preescolar, un solo piso 14 salones) quiere aumentar la mensualidad de 1.500.000,00 más IVA a 6.000.000,00 más IVA, me parece que no es lo que aplica, a pesar de rezar en el contrato que luego de 3 meses se revisará y ajustará de ameritarlo, pero no se cómo objetarlo legalmente (me refiero al porcentaje de aumento), además me preocupa que el contrato que firmaron mis jefas (quienes también desconocen sobre el asunto) dice que la fecha de arrendamiento es improrrogable, los que había leído anteriormente generalmente daban un año de prórroga solicitable si se había cumplido con todo lo estipulado en él. Si ud puede ayudarme con su opinión en esos casos, se lo agradecería mucho.

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      2. Hola Marynel

        De nada, este Blog es para informar, orientar y aclarar dudas respecto al ordenamiento jurídico en Venezuela

        Esta segunda consulta que me haces es mucho más detallada y es propiamente un análisis jurídico, el cual genera honorarios profesionales,

        En cuyo caso, si es lo que deseas, escríbeme a mi mail y acordamos los términos al respecto.

        Gracias por leerme

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  2. juan c dice:

    Buenas tardes le consulto sobre la elaboración del contrato anual si este no se ha hecho y sobre la prórroga legal y su afectación del alquiler en un porcentaje superior al 4000% gracias

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    1. Hola Juan.

      Reformula tu consulta mas amplia y con mayor detalles que me permita tener un conocimiento mas concreto de lo que deseas saber.

      Gracias por leerme.

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  3. Hola, Doctor.
    El caso es el siguiente la dueña de donde somos inquilinos fallecio en septiembre de 2017, deja dos herederos, los cuales no han querido comunicarse con nosotros, apenas ayer se comunico verbalmente un abogado de los herederos para traer un perito y hacer un avaluo del inmueble, nosotros nos registramos en SUNAVI en enero de este año. El abogado informo que el caso esta en tribunales sucesorales. Nos parece que la señora fallecida nunca se inscribio en SUNAVI.
    la pregunta es:
    – ¿ puede el Juez del tribunal sucesoral, en su decision, tambien desalojarnos al decidir sobre el caso?
    – ¿ deberiamos consultar al SUNAVI?
    de antemano gracias,
    Jose.

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    1. Hola José

      La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda(SUNAVI) dentro de sus atribuciones esta por velar el cumplimiento de los deberes, derechos y garantías de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

      Revisar los contratos de arrendamientos y que los arrendadores se registren en Sunavi para el control y supervisión de los arrendamientos.

      De la misma manera, debe hacer cumplir que los contratos cumplan los parámetros de la Ley, calculando el canon de arrendamiento de acuerdo a los métodos de calculos establecidos.

      Por tanto, los arrendadores deben enviar los datos que sean requeridos por la Sunavi.

      En caso de muerte del arrendador o arrendatario, el inquilino seguirá beneficiándose del inmueble en las mismas condiciones como fue suscrito el contrato.

      Es decir, que al morir el arrendador usted seguirá beneficiándose del alquiler del inmueble en la misma forma como fue estipulado con el arrendador fallecido.

      Usted deberá seguir depositando el canon de arrendamiento en la cuenta bancaria como lo ha venido realizando antes de la muerte del arrendador.

      Ahora lo que están haciendo los presuntos herederos es realizar el avaluó del inmueble, que es algo normal para poder tramitar la declaración sucesoral ante el Seniat.

      En todo caso que esos posibles herederos no se pongan de acuerdo pueden acudir a la vía judicial para solicitar ante el Juez del tribunal competente por la materia la declaratoria de únicos y universales herederos.

      En el caso de usted, al haber nuevos propietarios en la sucesión, los mismos no podrán actuar contra usted, por cuanto goza de del beneficio del alquiler, en caso que la sucesión decida seguir alquilando el inmueble.

      Sin embargo, se debe esperar la decisión del tribunal si esos posibles herederos aceptan la sentencia del tribunal, y se ponen de acuerdo para seguir alquilando el inmueble.

      Pero si deciden vender el inmueble para la respectiva partición del mismo, las cosas serian diferentes.

      Pero eso es un caso hipotético que no debo expresar opinión jurídica, hasta tanto no se concrete.

      En el caso que los posibles herederos lleguen a un acuerdo, el contrato nuevo debe ser suscrito por la sucesión y tu persona.

      En tal sentido, de acuerdo a sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia los desalojos están suspendidos.

      Pero si el caso lo posibles herederos lo llevan a los tribunales y la decisión al tomarla el Juez, el inmueble pasa a remate publico y cualquier persona puede acudir para comprar ese apartamento.

      De ser así entonces debes desocupar el inmueble.

      Si deseas puedes consultar a la Sunavi, ya que es tu derecho acudir a cualquier instancia competente sobre la materia para tu tranquilidad.

      Graicias por leerme.

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    2. Marynel dice:

      Buenos días, entendido, muchas gracias por su disposición de igual manera

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  4. Gracias Doctor por su experta y pronta respuesta!

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    1. Gracias a ti José, por leerme y por confiar en mis escritos

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  5. marleni alvarez dice:

    buenas tarde licenciado mi situacion es estoy alquilada en un espacio de las areas comunes de un centro comercial con un modulo tipo kiosco de dos metros por dos de mi propiedad cual seria actualmented un canon justo a pagar ya que se conformo una nueva junta paritaria y actualmented mi canon es bajo a como estan la economia de nuestro pais venezuelacancelo por mes actualmented treinta mil y quieren ajustarme a un millon y mas sera justo le agradesco su orientacion

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    1. Hola Marleni.

      Los ajustes del canon de arrendamiento de locales comerciales deben ser supervisados por la Sundde en caso que ambas partes no estén de acuerdo.

      El cual será calculado tomando como base el valor de reposición del inmueble y por los métodos señalados en la Ley.

      En caso de no aceptar la fijación del canon de arrendamiento por Sundde, deberá acudir con esa providencia administrativa a los tribunales para dirimir esa controversia.

      Le recomiendo tratar de llegar a un acuerdo extrajudicial, para evitar gastos de tribunales y cancelación de honorarios profesionales de abogados.

      Gracias por leerme.

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  6. Eduardo silva dice:

    Buenas tardes doctor tengo en alquiler un local comercial en el cual el canon de arrendamiento asta hace un mes era de 10.000.000 ahora se me venció él contratos y me quiere me cobrar él equivalentes en bolívares de 150$ americano que serían al cambio 525.000.000 bs Que debi hacer y ha donde debo recurrir

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    1. Hola Eduardo.

      De acuerdo a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial se fija el canon de arrendamiento se determina por acuerdo entre el arrendador y el arrendatario.

      Lo cual no debe pasar de determinados limites y de acuerdo a al aplicación de uno de los tres métodos indicado en la ley. Ese canon de arrendamiento sera aprobada por la Sundde.

      Esta podrá modificar lo mediante una providencia administrativa.

      El canon de arrendamiento se puede revisar cuando transcurra un año y el ajuste se hará de conformidad con el tope máximo la variación porcentual anual del grupo de bienes y servicios diversos, considerado en el indice nacional de precios del consumidor del BCV.

      Ahora en caso que el arrendador haga reparaciones mayores, pero que no sea superior al 40% del valor del inmueble establecido como base de calculo para que se determine ese canon de arrendamiento. De no llegarse a un acuerdo puede acudir a los órganos jurisdiccionales correspondientes.

      El canon de arrendamiento serán pagados en bolívares, por cuanto están prohibidos cobrarles en su caso en dolares.

      Gracias por leerme.

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  7. jose s. gonzalez r. dice:

    como quedan los canones de arrendamiento comercial con el decreto nro. 1 del banco central de venezuela? permite este convenio nro.1 cobrarlos en dolares?

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    1. Hola José.

      La moneda de curso legal, de acuerdo a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela es el bolivar, por tanto el pago del canon de arrendamiento es el bolívar.

      El pago es en bolívares

      Gracias por leerme

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      1. y no se pueden fijar los canon de arrendamientos comerciales en petros ?

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  8. Susan Castelllanos dice:

    Buenas noches Dr, tengo un local comercial alquilado y la dueña quiere renovar el contrato cada 6 meses, cuando se alquilo por primera vez se le dio dos meses de depósito y un mes adelantado, se han renovado 4 contratos cada seis meses y ahoritsa en este último quiere agregarle que se le cancele también dos meses de depósito mas un mes adelantado?. es valido esto?, el local no tiene daños, hemos mantenido buena comunicación, se encuntra en excelentes condiciones?. puede hacerse lo que la arrendataria nos exige?

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    1. Hola Susan.

      El arrendatario tiene todo el derecho que el arrendador elabore un contrato escrito y autenticado. De igual, manera el arrendatario debe pagar el canon de arrendamiento, el cual haya sido fijado de conformidad con el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

      Por tanto, queda prohibido cobrar cánones de arrendamiento que no sean calculados según los métodos que establezca el referido Decreto Ley. Por lo que los arrendadores serán multados al incumplir las normas jurídicas y el arrendatario podrá iniciar un procedimiento de acuerdo a lo indicado en este Decreto Ley.

      Este canon de arrendamiento lo fija la Sundde y el arrendador legalmente le esta prohibido fijar cánones de arrendamiento de manera individual. Asimismo, el arrendador, podrá exigir las garantias de aquellas obligaciones que asumidas por este.

      Ahora bien existen las garantías o depósitos que no podrá exceder de tres meses de canon de arrendamiento y serán acreditados en cuenta bancaria y que sean exclusivas para tales fines.

      Los intereses que produzca este deposito serán para el arrendatario. De conformidad con el Decreto Ley el contrato de arrendamiento tendrá una duración minima de un año. Los contratos de arrendamiento serán revisados cuando transcurran mas de un año y se hará el ajuste de acuerdo al tope máximo de la variación porcentual de acuerdo al INPC del año inmediato anterior publicado por el Banco Central de Venezuela. Usted, no debe realizar nuevos depositos como garantias o renovar contratos cada 6 meses ni tampoco pagar meses adelantado, la ley no lo indica.

      Puede acudir a la Sundde a los fines que la misma medie entre ambas partes para llegar al mejor de los acuerdo y de no lograrse puede acudir los tribunales competentes.

      Gracias por leerme.

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    2. Herimar dice:

      Buenas tardes doctor. Tengo un local comercial alquilado en el interior del pais. Durante el año 2018 el arrendatario no emitio cobtrato eacrito y autenticado pero me aumento el canon trimestralmente. Para este año lo aumentó a 150 dólares mensual a partir de enero 2019 y ahora me esta notificando que a partir de junio debo pagar 300 dólares. Me citó para indicarme los puntos del contrato. Que me recomienda? El arrendatario es bastante autoritario. A que instancias me recomienda recurrir?

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      1. Hola Herimar.

        La ley referente a centros y locales comerciales, señala la forma como se deben realizar los contratos. El arrendador de manera unilateral no puede realizar incrementos del canon de arrendamiento en dolares y cuando el lo decida. Menos en dolares, por cuanto la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela señala que la unidad monetaria es el bolívar. Te recomiendo acudir a la Sundde para la respectiva mediación y conciliación. De no llegar a un acuerdo debes acudir a los tribunales correspondientes.

        Gracias por leerme.

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  9. Beda Paredes dice:

    Buenos días!!! tengo un local comercial, y es el momento de renovar contrato, el inquilino comentó no tener la capacidad de pago para cancelar el nuevo canon de arrendamiento, además el local lo ha deteriorado y el depósito en garantía no cubre los daños, al terminar la relación arrenditicia, es mi obligación otorgar prorroga legal de un año, y quedaría cancelando solamente Bs. 15.000 por un año. Mi duda: si no tiene para cancelar el nuevo canon, tampoco tiene para reparar el piso deteriorado , que debo hacer?

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    1. Hola Beda

      Usted debe legalmente otorgarle la prorroga establecida en la ley siempre y cuando este al día en el pago de los cánones de arrendamientos

      Sin embargo, durante la prorroga legal se puede aumentar ese canon de arrendamiento de acuerdo a las diversas formulas en la ley

      En caso de desacuerdo puede acudir a la SUNDDE y a los Tribunales correspondientes en el caso de que el inquilino no acepte desalojar una vez cumplida la prorroga legal y no acepte el aumento

      Gracias por leerme

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  10. Derviz Núñez dice:

    Buenos días. Puedo solicitar la regulación del canon arrendaticio a pesar de no existir contrato escrito autenticado por ante la notaría? Qué hacer en el presente caso?

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    1. Hola Derviz.

      En los arrendamientos de alquileres de vivienda o locales comerciales, se debe realizar por contrato y el mismo debe estar registrado en Notaría Pública.

      Pero no me indicas si es arrendamiento de vivienda o locales o centros comerciales.

      Esto es para darte una opinión jurídica de fondo.

      Gracias por leerme.

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  11. Derviz Núñez dice:

    Local comercial arrendado verbalmente en enero de 2001. Luego en marzo de 2017 firmaron un contrato de arrendamiento por un año dónde expresamente señalan que la relación arrendaticia data del 2001. ¿El contrato es fijo o a tiempo indeterminado?

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    1. Hola Derviz

      Usualmente doy una orientación por pregunta

      Más allá de ese punto tendrías que buscarme por contrataciones para asesorarte sobre tu caso

      Lo cual, claro está, genera honorarios profesionales

      Saludos

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  12. Derviz Núñez dice:

    Buenas tardes Dr Marcano. Procede la prórroga legal en favor del arrendatario si la relación contractual es a tiempo indeterminado? Me explico: la relación contractual se inició el 1 de enero de 2007, sin mediar contrato por escrito y luego el 15 de marzo de 2017 firmaron contrato a tiempo determinado prorogable por un año en el cual expresaron que ya antes existía la relación arrendaticia. Feliz día.

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    1. Hola Derviz

      Es mi hábito dar una aclaratoria por caso, como ya respondí tu inquietud y tienes más preguntas te sugiero ponerte en contacto conmigo a través de la sección de contrataciones, ya que la consulta genera honorarios profesionales

      Saludos

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  13. luisa dice:

    Buenas noches Dr Marcano soy propietario de un pequeño local comercial de 50 metros el cual el inquilino estaba pagando en bolivares el equivalente a 80 dolares y recientemente le notifique que el pago a partir de 2 meses seria de bolivares al equivalente de 200 dolares al mes ya que esos 80 no alcanzan ni para comer ya que tengo 2 bebes y necesito comprar comida , el asunto de todo esto es que el inquilino me dice que no puede pagar y que va a pedir una regulacion , en este caso que debo hacer =? yo ya tengo a personas nevas interesadas y me pagaran los 200 en bolivares al equivalente tengo este dolor de cabeza con esta gente que esta atornillada , como debo proceder para sacarlos ???????

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    1. Hola Luisa

      Lo primero que debió haber hecho, en caso de que no lo haya hecho, fue formalizar un contrato en relación a la Ley de Regulación Inmobiliaria de Uso Comercial

      Además, el contrato debe indicar el inicio y el termino del mismo, y la correspondiente prórroga legal que le corresponde de acuerdo a la ley

      Cumplidas estas formalidades, usted lo notifica mediante una Notaría Pública que el contrato no será renovado, y la persona debe desocupar

      Sin embargo, si usted no ha cumplido estas formalidades el contrato se ha traducido en un contrato indeterminado

      Debo advertirle, que de acuerdo a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la Unidad Tributaria de Venezuela es el Bolívar deben cancelar en bolívares y no en dólares

      Le recomiendo que acuda a la SUNDDE a los fines de llegar al mejor de los acuerdos con el arrendatario, y si el mismo no resulta viable, debe acudir a los Tribunales Competentes, y son estos los que deciden en consecuencia

      Gracias por leerme

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  14. Evelin T. dice:

    Buenas tardes Dr. Marcano. Soy médico y tengo alquilado un consultorio hacen 25 años sin dejar de pagar nunca un mes y con muy buenas relaciones con los dueños. El problema es que ahora han cambiado de actitud y me quieren cobrar en dólares en un nuevo contrato (verbal desde el mes de agosto por 6 meses) sin llegar a ningún acuerdo ambos. Bajo amenaza de cerrarme la puerta del consultorio sino les pago lo que ellos quieren. Yo hasta el mes de julio le pagaba en Bolívares Soberanos lo correspondiente a 10$. Y en el mes de agosto le deposité por cuenta propia lo correspondiente a quince dólares, me dicen que NO que debo entregarles 30$. Que me recomienda Dr.

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    1. Hola Evelin.

      Actualmente existen varias leyes de arrendamientos.

      Pero para su caso todavía sigue vigente la Ley de Arrendamientos de Vivienda del 26 de abril de 1999. Esta es la Ley que actualmente le aplica.

      YA QUE UN CONSULTORIO MEDICO.

      Lamenteblemete las oficinas donde se hacían estos reclamos fueron cerradas.

      Pero existen las oficinas que aplican la Ley de Precios Justos, alli puede acudir para hacer valer sus derechos.

      Usted, debe tener un contrato de arrendamiento y tampoco esta obligada a cancelar el canon de arrendamiento en divisas, ya que la Constitución de la República Bolivarina de Venezuela lo prohibe.

      Sin embrago los ajustes de cxanon de arrendamiento se haran de acuerdo al Indice General de Precios al Consumidor establecidos y publicados por el Banco Central de Venezuela. Cuando las partes no lleguen a un acuerdo.

      La fijación del canon de arrenda,miento se hara de acuerdo al porcenhtaje de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, los cuales estan representados en unidades tributarias.

      El desalojo procede cuando el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas.

      Necesidad el propietarioo o de sus parientes consanguineos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo.

      Que el inmueble vaya a ser demolido. Que el arrendatario lo haya destinado a usos deshonestos.

      Esa Ley establece la prórroga legal hasta un año o menos una prórroga de un año. Mayor de un año y menor de cinco años le corresponde un año. Cuando sea mayor de cinco años y menor de diez años la prorroga sera de dos años. Cuando sea mayor de diez años la prórroga será de tres años.

      Esa prórroga opera de pleno derecho, pero es optativa.

      Ejerza sus derechos constitucionales y legales.

      Gracias por leerme.

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  15. Edgar dice:

    Buen dia Dr. Yo soy arrendatario de una casa donde funciona una academia de baile en la que tambien vivo. En el contrato de seis meses hecho por una inmobiliaria indica que el uso de la casa sera RESIDENCIAL – COMERCIAL., pero el encabezado del contrato hace mencion a la ley de regulacion comercial. Asi mismo los arrendatarios somos dos socios que tenemos una firma. Pero en los contratos firma la esposa de mi hermano.

    Empezamos pagando 300.000 y luego de seis meses vamos en 6 millones por lo alto del pago me he atrasado casi dos meses. Si pude pagar los dos primeros meses pero el.mes pasado y este no he podido. La inmobiliaria me amenazan con desalojarne en 8 dias en una notificacion.

    A donde debo dirigirme? O que puedo hacer.

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    1. Hola Edgar.

      Allí existe un híbrido, ya que el arrendamiento en para vivienda o para locales comerciales. Son leyes diferentes para casos específicos. Alli la inmobiliaria cometió una irregularidad, cuando el contrato señala que que residencial y comercial. Usted puede acudir a la esa irregular situación en el contrato el el alza del canon de arrendamiento, ya que el arrendador no puede actuar unilaterarlmente para fija ese canon de arrendamiento.

      Para una asesoría más amplia por favor búsqueme a través de la sección de contrataciones

      Gracias por leerme.

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    2. Marina dice:

      Buenas tardes doctor me urge su orientación, desde octubre del 2017 alquile un local comercial de 400 mts cuadrados para restaurar centro turístico, el dueño realizó dos contratos de los cuales el primero lo caducó en abril del 2018 para aumentarme la renta en bolívares de un millón a 5 millones pero en realidad me estuvo cobrando en moneda extranjera , el segundo contrato nunca se registró nisiquiera en notaría , yo le di un depósito de tres meses , pero cada seis meses aumentaba el canon a su conveniencia , en moneda extranjera hoy por hoy bebido a la pandemia deje de cancelarle por tres meses ya que el local está inoperativo y se lo entregue debiendole esos tres meses mi pregunta es doctor
      Que pasa con ese depósito? Lo puede el usar para cubrir esos tres meses que le debo ya que el aun me está cobrando?
      Y si es así el depósito fue en bolívares en su tiempo con eso se podría comprar hasta un carro pero hoy por hoy no vale nada ,
      Orientarme por favor que hago? Será que el puede utilizar ese depósito para cubrir los tres meses que le debo?

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      1. Hola Marina.

        Usted realiza diferentes consultas sobre el mismo tema. Pero esto genera honorarios profesionales.

        Si está de acuerdo solicite una entrevista conmigo a través de este link https://abogluismarcano.wordpress.com/contacto-abogado-luis-marcano/

        Gracias por leerme.

        Me gusta

  16. JOSE ALVARADO dice:

    Saludos, soy Ing. perito avaluador, mi pregunta, hay algun decreto o resolucion legal para establecer los canon de arrendamiento en dolar, facturados y cobrados en Bs.S, a la tasa oficial del banco central de venezuela, para mantener o contener el proceso infraccionario en el alquiler de un local comercial, ya que el periodo establecido por la ley, que regula la materia actualmente de un año, diluye un canon fijado en Bs.S, de antemano gracias.

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    1. Hola Jose.

      De conformidad con la sentencia No 424 del 16 de octubre del 2019 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se autorizó a realizar el calculo del canon de arrendamiento de los centros y locales comerciales en dolares, pero de acuerdo a la tasa oficial del Banco Central de Venezuela los mismos se pagarán en bolívares.

      Gracias por leerme.

      Me gusta

  17. trinidad dice:

    yo arrendé un local comercial hace diez años, pagaba inicialmente a una administradora,al cabo del tiempo la administradora dejó de cobrar y venía otra persona en el nombre del dueño a cobrar el alquiler, de 80 dólares. ahora esa misma persona aparece aumentando el alquiler a 3000$ y presentándose como dueño.Qué hago, dónde debo ir?

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    1. Hola Trinidad.

      Usted debe acudir de inmediato a la Sundde por cuanto el aumento del canon de arrendamiento que le han participado es una irregularidad. Ya que existen métodos dentro de la ley para realizar el calculo de ese canon de arrendamiento.

      Actualmente por sentencia de la Sala de Casación Civil del TSJ se indica que el canon de arrendamiento se puede calcular en dolares, pero pagados en bolívares. El arrendador debe cumplir con la ley, de realizar un contrato de arrendamiento y si usted lo solicita, debe ser notariado. El arrendador, debe notificarle por escrito que la administradora ya no lo representa.

      En cuanto a la otra persona que usted menciona debe estar autorizado por escrito por el propietario, para cobrar el canon de arrendamiento. Ahora como dice que es el propietario debe mostrar el documento de propiedad y proceder a elaborar un contrato de arrendamiento con ese nuevo propietario.

      Allí existen muchas anormalidades. Acuda de inmediato a la Sundde para solventar esta situación por demás extraña.

      Gracias por leerme.

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