Contratos Traslativos de Propiedad

En este escrito les hablaré de los contratos traslativos de la propiedad.

Contrato traslativo de la propiedad  de los títulos que deben registrarse en el derecho civil venezolano

En sentencia No RC.000638 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia del 16 de diciembre del 2010 señaló lo siguiente:  

El artículo 1920 del Código Civil, señala que los actos sujetos a la formalidad del registro, entre los cuales se encuentra los traslativos de la propiedad de los inmuebles.

Esta norma jurídica señala que además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro entre los cuales se tienen los siguientes:

  • Todo acto entre vivos, sea título gratuito u oneroso, traslativos de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.
  • Los actos entre vivos que constituyan o modifiquen servidumbres prediales, derechos de uso o de habitación, o que transfieran el ejercicio del derecho de usufructo.
  • Los actos entre vivos, de renuncias a los derechos enunciados en los dos números precedentes.
  • Los actos de adjudicación judicial de inmuebles u otros bienes y derechos susceptibles de hipoteca.
  • Los contratos de arrendamiento de inmuebles que excedan de seis años.
  • Los contratos de sociedad que tengan por objeto el goce de bienes inmuebles, cuando la duración de la sociedad exceda de seis años o sea indeterminada
  • Loa actos y las sentencias de los cuales resulte la liberación o la cesión de alquileres o de rentas aun no vencidas por un término que exceda de un año

Las sentencias que declaren la existencia de una convención verbal de la naturaleza de las enunciadas en los números precedentes.

Sin embargo, es de gran importancia manifestar, que a nuestro entender, al analizar la norma jurídica del artículo 1920 del Código Civil, no se concluye que la omisión de tal formalidad tenga como consecuencia el no perfeccionamiento del contrato de venta o la no trasmisión de la propiedad del inmueble, ni que el adquiriente quede imposibilitado de invocar y hacer valer la titularidad de su derecho frente a todo tipo de terceros.

Sin embargo, en el articulo 1924 ieusdem  manifiesta la consecuencia de que no se de cumplimiento a la formalidad de la protocolización de aquellos actos, documentos y sentencias a los que se refieren los articulo 1920 y 1921 eiusdem, cuando dispone que en estos casos, el documento, acto y sentencia no tiene ningún efecto contra terceros, que por cualquier titulo, haya adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

Por lo que se infiere que con ciertos y determinados tipos de terceros, esto significa que solo aquellos que por cualquier titulo haya adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble, los únicos a los que no le es oponible el acto, documento o sentencia, por la falta de protocolización, por lo que se deduce que no están comprendidos  en el supuesto de hecho de dicha norma, los denominados terceros indiferentes.

En forma muy sencilla, aquellos que no han adquirido y conservado ningún derecho sobre el bien, a quienes por argumento en contrario, si le es oponible el acto, documento o sentencia, aun cuando se haya procedido a dar cumplimiento a la formalidad de protocolización.

El articulo 1924  eiusdem precisa, que cuando la ley exige un titulo registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.

El artículo 1921 del Código Civil expresa lo siguiente:

“Deben igualmente registrarse para los efectos establecidos por la Ley:

1º. El decreto de embargo de inmuebles.

2º Las demandas a que se refieren los artículos 1279, 1281, 1350, 1466 y 1562.

Bastara para los efectos de este artículo que se ponga nota al margen de los instrumentos respectivos, en la cual se haga referencia del decreto de embargo o de las demanda propuestas”

El artículo 1279  del Código Civil expresa lo siguiente:

Los acreedores pueden atacar en su propio nombre los actos que el deudor haya ejecutado en fraude a sus derechos.

Es decir, que mediante esta acción, el acreedor puede hacer revocar o deshacer los actos fraudulentos, celebrados por el deudor contra terceros con la finalidad de desprenderse de su patrimonio o disminuido en tal grado que quede burlado el crédito de aquel.

El artículo 1281 del Código Civil señala, que los acreedores pueden también pedir la declaratoria de simulación de los actos ejecutados por el deudor.

Esta acción dura cinco años a contar desde el día en que los acreedores tuvieron noticias del acto simulado.

En este sentido, la acción de simulación es un recurso que tienen los acreedores para revocar los actos enajenación efectuados por el deudor en burla de sus derechos.

Sea el caso de aquel cónyuge que realiza el traspaso de un bien a otra persona diferente y que perjudica al otro cónyuge y se puede observar que es un fraude contra el otro cónyuge.

En cuanto al artículo 1350 del Código Civil, expresa que la rescisión por causa de lesión no puede intentarse aun cuando se trate de menores, sino en los caos y bajo las condiciones especialmente previstas en la ley.

Pero cuando esa acción sea admitida, no produce efecto respecto de terceros que han adquirido derechos sobre los inmuebles con anterioridad al registro de la demanda por rescisión.

Como ejemplo práctico seria la venta por un precio menor al que realmente tiene el bien inmueble, sin embargo la norma jurídica no lo expresa, en los casos de compra venta, pero si lo indica en la partición de la herencia.

El artículo 1466 del Código Civil indica,  que la revocación por ingratitud o por superveniencia o existencia de hijos o descendientes a que se refiere el artículo 1462 NO perjudica los derechos adquiridos por terceros con anterioridad al registro de la demanda. 

Ahora bien, si el donatario hubiera enajenado los bienes, debe restituir su valor calculado al tiempo de la demanda de acuerdo con el estado y condiciones que tenían cuando fueron donados.

Los frutos los debe desde que haya sido emplazado para la contestación de la demanda.

En aquellos casos de revocación de donaciones con cargas apreciables en dinero, el donante deberá indemnizar al donatario por ese respecto.

El artículo 1562 del Código Civil, expresa lo siguiente,  en los casos de resolución indicados en los dos artículos precedentes, quedan sin perjuicio los derechos adquiridos sobre los inmuebles por terceros, antes del registro de la demanda de resolución.

Ahora bien, en cuanto a los muebles, el conocimiento de la demanda que tenga el tercero equivale al registro respecto de los inmuebles.

Abajo, en la sección de comentarios, responderé tus dudas respecto a este tema

Aquí en Abog. Luis Marcano, también leerás sobre:

Gracias por leerme!

 

 

 

4 Comentarios Agrega el tuyo

  1. Yolimar dice:

    Buenas noches abog. Luis Marcano, una pregunta, en Vnzla los traspasos de bienes inmuebles se pueden hacer? De ser positivo, cuál sería el procedimiento correcto, elementos a considerar y si se debe acudir al registro mercantil para legalizar dicho “traspaso”.

    Gracias

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    1. Hola Yolimar.

      Los traspasos están prohibidos por ser ilegales.

      Gracias por leerme.

      Me gusta

      1. Maricela Guillen Rangel dice:

        Hola Dr. Ciertamente también considero que los traspaso son ilegales en Venezuela, pero recientemente vi un documento registrado de un traspaso de un inmueble que le hicieron a una señora. Ella pensó (y aun piensa) que le vendieron pues el documento está debidamente registrado. Yo le hice la acotación que el traspaso no le da el carácter de propietaria sino de poseedora, sin embargo su abogado le dijo que el documento decía traspaso y cesión pero eso era igual a una venta, y que al ella ocupar el inmueble pasó a ser la compradora, y que luego ella puede vender. Eso yo no lo comparto, pero lo extraño es eso, que el Registro inmobiliario del Municipio Sucre del estado Miranda, esté registrando esos traspasos y cesiones, cuando eso no está previsto en el Código Civil.

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      2. Hola Maricela.

        Para darle una opinión jurídica de fondo, debo leer los documentos.

        Le invito a ponerse en contacto conmigo a través de contrataciones:

        https://abogluismarcano.wordpress.com/contacto-abogado-luis-marcano/

        Ya que dicho análisis genera honorarios profesionales.

        Gracias por leerme.

        Me gusta

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