Arrendamiento de Locales y Centros Comerciales: Preferencia Arrendaticia

A continuación explico lo que indica la Ley en Venezuela de la preferencia arrendaticia del arrendatario en locales comerciales.

Sobre arrendamientos de locales comerciales, previamente te expliqué respecto a los sobrealquileres y gastos condominiales, los gastos comunes y las garantías en los contratos de arrendamiento

Preferencia arrendaticia del arrendatario

Cuando el contrato de arrendamiento llega a su vencimiento y el arrendador mantiene la misma condición de alquilarlo en el mismo rubro comercial, el arrendatario tiene el derecho de preferencia.

Pero debe estar solvente en los pagos del alquiler del local y condominio.

Asimismo debe estar de acuerdo a los ajustes que se harán de acuerdo a lo indicado en la ley.

En muchas oportunidades los arrendatarios de acuerdo a su esfuerzo logran que el negocio prospere y si el arrendatario ha cumplido las estipulaciones del contrato, debe tener la confianza y seguridad que el arrendador no lo podrá sacar del local ya que la ley en esta caso protege al arrendatario.

Cuando los contratos de arrendamientos llegan a su vencimiento con plazos de seis “6” meses o más el arrendatario tiene el derecho a optar por una prorroga legal y que el arrendador es su obligación concederla.

Reitero que los contratos  suscriben por un tiempo mínimo, que es   de un “1” año.

Los de  contratos de seis “6” meses son para casos especiales como señalamos antes.

La duración del contrato y su prorroga máxima es la siguiente:

Hasta un “1” año la prorroga será de 6 meses.

Más de un “1” año y menos de “5” años la prorroga será de  1 año.

Más de cinco “5” años y menos de diez “10” años una prórroga de 2 años.

Más de diez “10” la prorroga será de 3 años.

Es importante que tanto el arrendador como el arrendatario entiendan que   esa prórroga legal será a tiempo determinado como se indicó anteriormente.

Asimismo, todas las estipulaciones permanecerán intactas, salvo el canon de arrendamiento mensual en el caso de un procedimiento de regulación.

Es necesario hacer la acotación que si en un momento determinado fallece el arrendador, el mismo permanecerá en las mismas condiciones, ya que el mismo será manejado por los herederos del fallecido.

Pero si es el arrendatario es quien muere, entonces las cosas cambian, ya que como persona natural y el mismo no era una sociedad, por cuanto el contrato era a título personal.

Sin embargo, tomando en cuenta que este arrendatario fallecido presuntamente fue un excelente inquilino, el arrendador pudiera darle la oportunidad a sus herederos en el caso que lo conozca y les tenga confianza.

Del pago del canon de arrendamiento y su fijación

El pago mensual del canon de arrendamiento será depositado en una cuenta bancaria y su único titular es el arrendador.

Esta cuenta bancaria no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.

Esta cuenta bancaria deberá ser indicada en el contrato de arrendamiento.

En caso de  que sea cambiada o modificada  esta cuenta bancaria, el arrendador deberá participarlo quince “15” días antes de la fecha de pago al arrendatario y entregarle la nomenclatura de la nueva cuenta bancaria.

Pero si el arrendatario, no puede realizar los depósitos correspondiente del canon de arrendamiento por causa imputables al arrendador, el arrendatario lo depositará en la cuenta que a tales efectos, se tenga en el organismo competente destinada  al uso comercial.

Estos montos depositado en la referida cuenta, solo podrán ser retirados a solicitud del arrendador.

El arrendatario deberá informarse en la Sundde en relación al trámite que debe realizar para depositar el dinero del canon de arrendamiento.

Plazo de prescripción para retirar el dinero por el arrendador

El arrendador tiene dos “2” años para retirar el dinero consignado por el arrendatario en el organismo competente.

Prescrito el plazo, el arrendador no podrá retirar ese dinero, el cual queda a disposición del organismo competente en materia de arrendamiento de inmuebles para el uso comercial.

La prescripción se interrumpe de la siguiente manera:

Por cualquier actuación del arrendador ante el organismo competente y puede solicitar las cantidades de dinero a su favor.

Por cualquier acto formal del arrendador que pretenda ejercer el derecho a recibir el dinero ante la jurisdicción contenciosa.

Luego de interrumpida la prescripción comenzará a computarse nuevamente al día siguiente en que se produjo la prescripción.

Por tanto, el computo del plazo de la prescripción se suspende, por lo siguiente.

Cuando se interpone la solicitud o recurso administrativo o judicial, la prescripción  debe esperar hasta 60 días de la decisión tanto de la Sundde o del Tribunal si el caso lo tiene para su decisión cualquiera de estos.

Asimismo cuando opera el silencio administrativo, esto significa que el arrendador no fue favorecido con la decisión.

Por decisión o auto judicial que ordene la suspensión del plazo de prescripción hasta el cumplimiento de un plazo o condición.

Esto significa que el Juez de la causa  tomo la decisión  de suspender la prescripción que estaba corriendo en contra del arrendador para poder cobrar los alquiles depositados por el arrendatario.

Pero  en esa controversia judicial se debe esperar la sentencia del Tribunal.

Requisitos de la factura de cobro del alquiler que debe entregar el arrendador

El arrendador está obligado por ley a entregarle al arrendatario una factura legal por el pago recibido del canon de arrendamiento

Esta factura deberá contener los siguientes requisitos:

Se discriminará el pago del alquiler.

El periodo al cual corresponda el pago.

El monto del canon de arrendamiento.

Dar cumplimiento a la normativa que establezca el órgano con competencia en materia tributaria. Aquí se controla el pago o la retención del IVA.

También esta disponible mi escrito sobre los  Desalojos y Prohibiciones en los Locales y Centros Comerciales

¿Este escrito se parece a algo que estás viviendo o crees que puedas vivir? Te invito a dejar tus comentarios y con gusto te responderé tu caso específico.

Escrito y válido dentro de las leyes de la República Bolivariana de Venezuela según el ordenamiento jurídico vigente a la fecha de este escrito (31 de Julio de 2016)

Entre otras muchas publicaciones, también tengo escritos sobre:

 

 

 

44 Comentarios Agrega el tuyo

  1. Tomas Rodriguez Diaz dice:

    Tengo la siguiente duda con referencia a la nueva ley de arrendamiento de locales comerciales en lo referente a la prorroga legal porque en el artículo 26 está establecida pero indica que el arrendatario deba estar solvente para optar a la misma como lo señalaba la ley anterior. El caso es que el arrendatario no pagó el último mes del contrato de arrendamiento y ya lleva tres meses sin pagar. la pregunta es si se puede demandar por el cumplimiento del contrato por no tener derecho a la prorroga legal o demandarlo por desalojo por tener más de dos mensualidades vencidas. Saludos

    Me gusta

    1. Hola Tomas.

      La Ley es muy precisa al respecto.

      Pero si puedes demandar el desalojo, por cuanto el arrendatario esta atrasado en los pagos de los respectivos cánones de arrendamientos.

      Sin embargo, se debe analizar bien el contrato de arrendamiento.

      Pero si es procedente la demanda contra el arrendatario, por cuanto la condición de la prorroga legal, es que debe estar solvente en el pago.

      Sin embargo, debes estar atento en caso que el arrendatario cancele para el momento de intentar la demanda.

      Gracias por leerme

      Me gusta

  2. Alfredo Velandia dice:

    Buena noche, tengo un galpon pequeno alquilado, en el contrato se estipula un aumento en el canon cada 3 meses, se pagaban bs. 1656 y se quiere incrementar a $250 dolares mensuales
    No tenemos la capacidad de pagar ese monto, el contrato es a 1 ano y se vence en abril del 2019
    Que puedo hacer?, he decidido entregar el local pero quiero saber cuanto tiempo tengo para desalojar y cuanto tengo que pagar por ese tiempo

    Me gusta

    1. Hola Alfredo.

      De conformidad con la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

      El arrendatario tiene derecho a que se elabore un contrato escrito y autenticado, por lo que el arrendador, tiene la obligación de hacerlo y por supuesto debe considerar las normas jurídicas de esta ley.

      Por lo que el arrendatario, solo pagará el canon de arrendamiento estipulado en el contrato y así debe ser cumplido por el arrendador.

      La unidad monetaria de Venezuela de acuerdo con nuestra Constitución, es el bolívar, por lo que el canon de arrendamiento debe ser pagado en bolívares y no en dólares.

      En este sentido, queda terminantemente prohibido el pago de arrendamiento, que no hayan sido calculados de conformidad con los métodos indicado en la ley antes señalada.

      Todo aquel arrendador, que incumpla estas disposiciones, sera sancionado con multas, pero al arrendatario le asiste el derecho de acudir a la Sundde y a los tribunales correspondientes.

      Alfredo existen unos métodos, para calcular el canon de arrendamiento de locales y centros comerciales.

      Así que puedes acudir a la Sundde y en ultima instancia a los tribunales. Exija sus derechos y hágalos respetar.

      Gracias por leerme.

      Me gusta

  3. buenas noches , un inquilino de local comercial que debe 15 cuotas consecutivas de condominio sin pagar y el contrato estipula claramente que lo debe pagar el , tengo entendido que es una causal de desalojo , mi duda es si el paga toda esa deuda mañana , me mata la posibilidad de demandar por esa causal en las proximas semana, osea la causal desaparece ? o sigue existiendo por pagarlo extemporaneamente o sea esta pagando 15 meses vencidos de una sola vez, gracias

    Me gusta

    1. Hola Cesar

      Al pagar el total de cuotas mensuales y por la tanto la deuda desaparece.

      Aunque sea extemporánea, no puede solicitar el desalojo. Salvo que el contrato haya expirado.

      Gracias por leerme.

      Me gusta

  4. fernando torres dice:

    buen dia Dr. Marcado, ayer le envie mi inquietud no se si le llego, ya que no veo sus respuestas, puedo formular nuevamente la pregunta en caso. notifíquelo, saludos.

    Me gusta

    1. Hola Fernando

      Si, por favor envíala de nuevo

      Saludos

      Me gusta

  5. kathy dice:

    Buena estimado, le escribo para comentarle este caso.
    Mi padre tiene alquilado mas de 28 año en un local comercial.
    La dueña quería hacer el aumento cada mes . y al no aceptar mi padre, envió un abogado con una ( notificación de desalojo). pero mi padre no a violado ningún articulo. y el pago esta al dia desde hace 28 años. EL contrato que tiene mi papa dice que se renueva cada año por si solo. he leído todos los artículos para lograr hacer un desalojo y no hemos violado ninguno. el articulo 41 #k. dice; no se puede cancelar un contrato unilateralmente. ¿es posible un desalojo? ¿Debo demandar?

    Me gusta

    1. Hola Kathy

      Su padre debe acudir a la SUNDDE a realizar todos estos planteamientos a los efectos de una mediación correspondiente

      En todo caso, para el desalojo como arrendatario de su padre con 28 años allí, le corresponden tres años de prorroga legal ya que está al día con sus pagos

      De igual manera el contrato a tiempo determinado pasó a ser de tiempo indeterminado

      Acuda a la SUNDDE con su abogado de confianza, y en caso de no solucionar esta situación acuda al Tribunal competente para ejercer las acciones legales correspondientes

      Gracias por leerme

      Me gusta

      1. kathy dice:

        Estimado, entonces es posible el desalojo?

        Me gusta

      2. Hola Kathy

        Mi propósito en la sección de comentarios es orientar y aclarar

        Previamente le expliqué mi perspectiva de lo que puede hacer su padre para adelantar ese desalojo

        Más allá de eso no conozco los detalles del caso

        Saludos

        Me gusta

  6. fernando torres dice:

    Dr. Marcano soy arrendatario de un local mas de 30 años incurri en atraso en el pago en el año 2012 por varios meses seguidos mas de 6 meses pero ya estoy el dia desde el año 2013 hasta la fecha al dia de hoy no debo nada estoy pagando por tribunales los alquileres desde esa fecha, no debo nada ahora los dueños me demandan por desalojo por esa deuda vieja ya saldada es esto posible que tenga efecto, ellos no reconocen los pagos realizados en tribunales desde esos años y no lo retiran, pueden demandar asi

    Me gusta

    1. Hola Fernando

      Lo pueden demandar, pero como usted está al día en el canon de arrendamiento, los pagos que no se habían hecho y que ya se realizaron NO es argumento legal para un desalojo

      Le recomiendo que siga cancelando puntualmente el canon de arrendamiento en el Tribunal que hasta ahora lo ha venido haciendo a fines de evitar inconvenientes al momento de una demanda

      En todo caso a usted le correspondería una prorroga legal de tres años, y el contrato que usted tiene es a tiempo indeterminado

      La ley señala que el arrendador obligatoriamente debe abrir una cuenta bancaria para que usted pueda depositar el respectivo canon de arrendamiento

      Contrate a un abogado a fines de defender sus derechos constitucionales y legales

      Gracias por leerme

      Me gusta

  7. Elba Sanz dice:

    Esta ley es para las oficinas, es que tengo alquilada una oficina en edificio que esta dentro de un centro comercial y me estan aumentando el canon de arrendamiento a 88$ ya que el metro lo estan valorando a 2$ y la oficina tiene 44 metros cuadrado, esto es legal o cuanto es el aumento, ya que la administracion anterior nunca me llego a cobrar en dolares

    Me gusta

    1. Hola Elba.

      Como el alquiler es para una oficina, el contrato de arrendamiento le aplica la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999. De igual forma no le deben ni pueden cobrar el canon de arrendamiento en dólares, ya que la unidad tributaria de venezuela es el bolívar. Usted, dada la situacion dificil del país puede llegar a un acuerdo con el arrendador, en cuanto al ajuste del canon de arrendamiento. Pero debe ser acordado entre ambas partes.

      Gracias por leerme.

      Me gusta

  8. Daniela dice:

    Buenas Tardes!! Soy Arrendadora de unos locales comerciales, los cuales están en periodo de prorroga legal de 3 años, en estos momentos estoy esperando la cita en la SUNDEE para llegar a una conciliación sobre el canon de arrendamiento ya que publicaron el (INPC) 2019 y no se podía hacer ajustes al canon.
    Mis preguntas:
    De no llegar a un acuerdo e ir luego a Tribunales que son los pasos a seguir, se tarda mucho Tribunales en dar respuesta?
    Como quedaríamos con la diferencia de deposito?
    En que documento se especifica esa diferencia sino se hace mas contrato?
    Se puede solicitar retroactivo?

    Me gusta

    1. Hola Daniela.

      Con gusto le puedo asesorar en los diferentes planteamientos de consulta que realiza.

      Pero la misma genera honorarios profesionales

      Si esta de acuerdo me lo indica a través de este link: https://abogluismarcano.wordpress.com/contacto-abogado-luis-marcano/

      Gracias por leerme.

      Me gusta

  9. Yonathan dice:

    Buenas tardes, tengo una duda.
    Si hay un contrato de arrendamiento de un local comercial que es por 3 años, finalizado el término el arrendatario sigue en el local y el arrendador sigue aceptando el pago de los cánones de arrendamiento, en este caso se puede decir que operó la tácita reconducción y el contrato pasa a ser a tiempo indeterminado, en este caso ¿puede proceder la prórroga legal? porque la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 si establece de manera expresa que el contrato debe ser a tiempo determinado, pero ya para locales comerciales ya esta ley no aplica.

    Me gusta

  10. LILI PIMENTEL dice:

    Buenas tardes abog. Luis, mi papá es arrendatario de un local hace 30 años, mis dudas son varias ya que el primer arrendador falleció por lo que quedo a cargo un sobrino él contrato se venia realizando de forma anual, pero desde hace dos años lo vienen haciendo con vencimiento de cada 3 meses, esto lo pueden hacer?. Así mismo quisiera saber si es estos momentos que estamos pasando por el covid 19 pueden aumentar el alquiler de 100 $ a 400$ ? el local tiene 156mts, quiero tener su orientación para tratar de llegar a un acuerdo con el sr., de poder saber cuales son nuestras opciones y si sigue vigente los 3 años por Ley

    Me gusta

  11. Augusto dice:

    Buenas Noches Dr. tengo una inquietud llevamos más de 30 años en un Local Comercial pagando siempre al día. Hace 7 años se cambio la firma debido que falleció mi padre y asumí el negocio en el mismo Local. Pero hace 4 años casi 5 falleció el dueño del local. La nueva administración o sucesión no nos ha notificado nada… siempre nosotros hemos preguntado quién es el representante legal para hacer los respectivos pagos. Pero nada… siempre diciendo que están arreglando la parte sucesoral…. llegando después un gestor informándonos que debemos un monto de hace 4 años de aproximadamente 100 dólares mensuales equivalente a casi 4.000 dólares sin notificarnos aumento.nuevo contrato nada de nada. Decidimos abrir una cuenta por tribunales según informa la ley con el último pago de alquiler… tengo bajo mi cargo 2 pequeños mi preocupación es un desalojo arbitrario y no lo contemplado según la ley que puedo hacer ya que ellos están reacio a negociar o llegar a un acuerdo. Gracias

    Me gusta

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión /  Cambiar )

Google photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google. Cerrar sesión /  Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión /  Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión /  Cambiar )

Conectando a %s

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios .