Comprando una casa: Documentos que necesitas y mis Advertencias

Este escrito te será de utilidad si estás en proceso de comprar una casa.

Entre el comprador  y vendedor siempre debe existir  la confianza y seguridad de la casa que se están dando en venta.

Sin embargo, en la práctica muchas veces  se encuentran algunas situaciones irregulares.

Para evitar incomodidades y que algunos de los compradores  salgan afectados, les voy a suministrar información necesaria para que sepan los documentos y diligencias que el comprador debe verificar para  evitar sorpresas desagradables.

Ejemplo, supongamos que la propietaria de una casa que se encuentra en Caracas la pone en venta por una cantidad determinada.

Como es de esperarse acuden varias personas interesadas en la compra del referido inmueble.

La vendedora (propietaria o alguien con poder para vender la casa, y por “poder” me refiero a un documento público y notariado)  le muestra a todos el interior de  esa casa con todas sus comodidades y reafirmando que otros compradores están interesados en su compra, por lo que deben darse prisa para reservarla o luego proceder a la venta.

Continuando con el ejemplo: pero ninguno de los  compradores exige copia de los documentos para determinar si esa casa está a nombre de quien dice ser su propietario.

Un comprador, decide comprar la casa y entrega el dinero acordado y cuando van al  Registro Público de cualquier parte de Caracas, le dicen que deben aportar los documentos originales.

A todas estas incomodidades del comprador, se encuentra que el vendedor no le entrega la documentación requerida por el Registro Público para finiquitar la compra venta.

Al presentarse la compradora se encuentra que la casa tiene una medida de un Tribunal donde  decreta la  prohibición  de enajenar y gravar. (Es decir, no se puede vender)

Finalmente, la compradora acude a los Tribunales para exigir la devolución de su dinero para la situación irregular en que se encuentra.

Comprador: Tips para comprar una casa

  • Debes identificar el nombre exacto de la propietaria o de quien dice está autorizado por un poder.
  • Obtener la información concreta de los linderos de la casa.
  • Presentarte de inmediato en las Oficinas del Registro Público correspondiente para verificar que sea la misma y a nombre de la persona que te dio la información.
  • Solicita copia del documento para que observes y determines en el Registro Público que es exactamente el mismo inmueble que deseas comprar.
  • Con copia del poder que tiene la persona autorizada, de inmediato acude a la respectiva Notaria Pública para que verifiques que esa copia del documento se corresponde por la firmada por la propietaria en esa Notaria Publica. En esos documentos vas a encontrar las copias de la cédula de identidad de la propietaria o persona que el poder para vender la casa y  esa información la verificas ante el C.N.E para comprobar que no haya ninguna irregularidad.
  • puede obtener información  a  través del C.N.E o de cualquier otra instancia  para conocer quienes son las personas con quien vas  a llevar a cabo la compra.
  • Luego que hayas verificado esta información, le exige al propietario o a la persona que tiene el poder que te suministre los originales que corresponden y exigirá el Registro Público. Estas personas están obligadas a entregarlas.

Después que tengas los originales, los verificas en las dependencia que los suministraron.

Bajo estas condiciones verificadas y precisadas puedes comenzar con la compra del inmueble (pero aún NO entregues dinero, te sugiero sigas leyendo este escrito)

Documentos Originales que debe entregarle el Vendedor al Comprador

  • Documentos originales del inmueble donde está la descripción total con sus linderos y allí está registrado el nombre del propietario.
  • Te deben entregar una ficha catastral donde aparece un número que identifica a la casa. (Este Número es como la cédula de identidad de las personas, en la casa)

Ya que al tu acudir a la Alcaldía con esa ficha catastral  de inmediato lo identifican y los buscan en los libros donde está registrado con todas las características del inmueble.

El vendedor debe entregarle la solvencia expedida por Sumat de la Alcaldía,  la cédula catastral,  la solvencia de aseo urbano, la de Hidrocapital y cualquier otro documento que sea necesario para realizar la compra- venta.

En ese documento aparece  el precio de venta de la casa, cuando fue comprada inicialmente.

Luego se presenta en el Registro Público para que le indiquen si ellos exigen algún otro documento. De estar todo en regla, entonces es cuando debe proceder a la compra de la casa.

IMPORTANTE: Luego que hagan todos los trámites ante el Registro Público y se determine hora y fecha de la compra-venta del inmueble y luego de haber firmado la misma, es allí donde tu podrás entregarle al vendedor el Cheque o transferencia bancaria.

Ya que todo ha quedado finiquitado legalmente y por supuesto, tu estarás realizando las limpiezas de la casa para mudarte, y allí mismo te deben entregar la llave del inmueble (es recomendable que cambies los cilindros de las puertas)

Eviten sorpresas desagradables que luego se lamentarán y lo  mas insólito es que después deben ir a Tribunales a gastar mucho dinero en copias del expediente, pagar los honorarios del abogado y esperar tiempo que se resuelva la situación legal en la que se encuentran.

Lo que trae como consecuencia  angustias y el estrés que eso produce.

Por  ultimo tengan cuidado con la compra de bienhechuría (los terrenos donde están esas bienhechurías son ejidos, es decir, son terrenos municipales) y de apartamentos  que ya estén usados y mucho cuidado con la compra de casas y apartamentos a estrenar.

Antes de proceder a cualquier compra indaguen primero para que sepan lo que están comprando.

Te recomiendo que en uno y otro caso existen los títulos supletorios y los documentos emitidos por los Registros Públicos.

¿Este escrito se parece a algo que estás viviendo o crees que puedas vivir? Te invito a dejar tus comentarios y con gusto te responderé tu caso específico.

Escrito y válido dentro de las leyes de la República Bolivariana de Venezuela según el ordenamiento jurídico vigente a la fecha de este escrito (22 de Abril de 2016)

En este mismo Blog he publicado escritos sobre el Robo y Hurto de Vehículos, entre otros están:

33 Comentarios Agrega el tuyo

  1. Ninoska dice:

    Hola . Estoy interesada en la compra de un inmueble. Pero se encuentra en un terreno ejido. Y la casa no posee título supletorio. Ya que la dueña nunca lo sacó. Pero la inmobiliaria que me está ofreciendo la casa. Me dice que me hacen una venta privada . Y respaldado por el abogado y la asociación.. estará legal esa venta.

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    1. Hola Ninoska.

      Al estar en un ejido significa que el terreno es Municipal y se tendrá que ir al Concejo Municipal a realizar todo el proceso de la carta catastral y su identificación correspondiente. Luego deberá acudir a un tribunal para canalizar el respectivo titulo supletorio y finalmente si todo esta bien deberá registrarla en el Registro Inmobiliario correspondiente. Dígale a ellos que hagan todo ese proceso y una vez finaliza la misma usted puede comprar. Ya que ese bienhechuria puede ser vendida a varias personas y el primero que lo registre sera el propietario legal. Tenga cuidado que puede perder el dinero y verse involucrada en un problema legal.

      Gracias por leerme

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    2. Buenos días, tengo una consulta con la que necesito que por favor me ayude. Quiero comprar un apartamento pero el vendedor no tiene la liberación de hipoteca, aunque ya tiene canceladas todas las cuotas, el nos dice que en dos meses banavih le hará entrega de la misma, es seguro comprar así y esperar los dos meses ya habiendo hecho el pago total el inmueble? O hay alguna otra opción que nos permita tener un poco más de seguridad para esta transacción? Pensamos que el inmueble es una gran oportunidad pero no sabemos si es un riesgo aventurarnos sin este documento.

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      1. Cheilalitarazona.

        Usted no debe arriesgarse a comprar un inmueble que todavía el banco, no ha realizado la liberación de la hipoteca.Tenga mucho cuidado por cuanto puede ser objeto de una estafa. Cuando el supuesto propietario le muestre el original de la liberación de la hipoteca, le saca copia y acuda a la entidad bancaria para comprobar, si esa liberación fue realizada por el banco. Una vez comprobado la legalidad del misma el vendedor debe consignar toda la documentación en original para poder realizar la transacción y el inmueble quede registrado a su nombre en el Registro Inmobiliario.

        Gracias por leerme.

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  2. Gabino dice:

    Buenos Dias, si deseo comprar un casa y colocarla a nombre de uno o dos hijos menores de edad, se necesita algún requisito adicional. uno tiene 15 años y el otro niño 8 años.

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    1. Hola Gabino.

      Si lo puede realizar en cuanto a cumplir las exigencias de ley y se le debe nombrar un curador quienes velaran que esas propiedades de los adolescentes para que no sean mal administradas.

      Para ello, debe ser asistido por su abogado de confianza.

      Gracias por leerme.

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    2. Muchísimas gracias por su respuesta.

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  3. Mauricio dice:

    Buenas tardes estimado, necesito saber que debo solicitar para la compra de un apartamento, siendo que vivo en Argentina.
    Nos gustaria saber a donde consultar el estado legal de los inmuebles y el estado legal de las personas que lo venden.

    Muchas gracias!

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    1. Hola Mauricio.

      Lo primero es conocer el espacio geográfico donde deseas comprar el inmueble en Venezuela.

      Te debes dirigir al registro inmobiliario para que determines, a nombre de quien esta ese inmueble. Constatar a ese propietario.

      Debes tener cuidado, cuando el presunto propietario deja a una tercera persona con poder para realizar la venta. Ya que puedes ser objeto de un fraude. Que se presenten los documentos de propiedad certificados para realizar la respectiva compra venta.

      Tener la certeza de la legalidad de la transacción antes de proceder al pago de la venta.

      Si lo haces a través de un crédito hipotecario, el respectivo banco solicitara un conjunto de documentos e informaciones tanto al comprador como al vendedor.

      Ellos son muy minuciosos, para otorgar el crédito bancario.

      Gracias por leerme.

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  4. karlina dice:

    buenas noches quiero comprar una vivienda pero la casa esta a nombre de 3 hermanos y uno de esos hermanos fallecio. Por favor orienteme y digame que debo hacer para compar la casa la persona fallecida es mi papa.

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    1. Hola Karlina.

      El inmueble esta a nombre de tres hermanos y uno de ellos es su papa quien falleció. Lo primero que deben realizar es la declaración sucesoral ante el Seniat, para obtener el RIF de la sucesión.

      Usted hereda por derecho de representación la cuota parte que le correspondía a su padre. Pero es obvio, que al tener el respectivo RIF, todos son herederos y tienen derechos sobre la casa.

      Deben realizar el avaluó del inmueble y reunirse todos lo herederos a los fines de negociar. Si usted esta interesada en la casa, hable con sus tíos y lleguen a un acuerdo para que le vendan la parte que les corresponde a cada uno de ellos. Otra alternativa, es vender la casa y luego se distribuyen entre todos ustedes en partes iguales el monto recibido por la venta de la casa. Pero de no llegar a un acuerdo debe acudir a tribunales.

      Esta ultima opción no se la recomiendo, ya que deben partes abogados, gastos de tribunales y al final todos perderían al recibir un monto muy pequeño después de la decisión del tribunal.

      Gracias por leerme.

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  5. Roymi Campos dice:

    Buenas. Me venden un apartamento por documento privado. Alegan no tener el título. Están en ese proceso. Es recomendable hacer esta compra? Cual es el procedimiento para obtener este título?

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    1. Hola Roymi.

      Nadie puede vender lo que no le pertenece.

      Ni se le ocurra realizar esa compra en esas condiciones. Que solventen su situación de propietario y luego si puede realizar la compra.

      Gracias por leerme.

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  6. Leonard Mendoza dice:

    Buenas tardes ABOG. LUIS MARCANO espero esté bien, necesito de su ayuda, voy a comprar una vivienda, el propietario solo tiene el titulo de propiedad y un documento que hizo cuando el compró donde especifica como esta conformada la casa el me dice q solo tiene el titulo de propiedad y a la Sra titular que el le compró que me llevaría a donde la titular para que firme y con esto de la cuarentena podría comprar yo y hacer un documento de compra y venta pero que solo me dan el titulo de propiedad?

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    1. Hola Leonard.

      Ni se le ocurra comprar esa casa con ese supuesto titulo de propiedad y menos aun cuando el supuesto propietario cuando le señala que lo llevara ante la otra propietaria para que lo firme. No se deje estafar.

      Cuando a usted esa persona le entregue un titulo supletorio de un tribunal entonces si puede realizar la negociacion.

      Es mas con ese titulo supletorio, vaya al tribunal y solicite el respectivo expediente para que verifique si el tribunal acordó ese titulo supletorio, ya que los estafadores hacen de todo. Si verifica que el tribunal lo concedió.

      Vaya luego a la Alcaldia correspondiente al departamento de catastro y verifique si fue registrado y existe la cédula catastral.

      Luego que verifique toda la información entones puede realizar la compra.

      Gracias por leerme.

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  7. JOSE ESPAÑA dice:

    Buenas tardes Abog. Marcano, agradecida por su blog! Le comento mi angustia: me venden un apartamento pero por la cuarentena y el problema que no trabajan a diario los registros, se firmó un documento privado de promesa de venta que si cualquiera de las partes desiste paga un monto de la compra, pero allí se comprometió el vendedor a entregar el inmueble y sus documentos y yo por mi parte a entregar el monto total del apartamento. Se hizo así para asegurar el negocio pero me preocupa que a pesar de que me entregará las llaves aun no está mi nombre porque faltan documentos como la planilla 33 y la ficha catastral, pero el vendedor que trabaja en bienes raíces necesita viajar con urgencia y requiere todo el dinero mientras se hacen todas las diligencias que como le dije por la pandemia no se han podido hacer ¿le parece seguro entregar todo el dinero a través de un acta al momento de darme las llaves? Siguiendo su blogs ¿viendo el documento original es suficiente? Porque sería en 4 días y no creo de chance de revisarlo en el registro, me da terror una doble compra o estafa? (aunque desconozco si es posible porque yo ya habitaría el apartamento). Bendiciones para usted.

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  8. Hector M dice:

    Amigo Luis Marcano, buenas tardes.
    Quisiera hacerle una consulta a ver de que manera me puede usted aconsejar.
    Un persona conocida me esta vendiendo una casa en el junquito, pero, alega no tener título supltorio de la misma. Lo que tiene es únicamente un documento privado de compra y venta de cuando ellos la adquirieron en 2017. Y justamente eso es lo que me proponen, hacer un documento privado para yo adquirir la casa.
    Que me recomienda usted en este caso?
    Gracias de antemano.

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  9. miguel dice:

    hola.. tengo el siguiente caso compre una vivienda a un señor que me consta tenia mas de 2o años viviendo en esa casa que le quedo después q murio su mama, en tenia un titulo supletorio y las mensura y la carta aval del consejo comunal todo a su nombre, ahoraa aparece otro ciudadano diciendo q es el dueño y tiene unos documentos del año 98 emitido por la alcaldia y unas mensura viejas, y asegura q esa casa el la había prestado a la mama del que me vendio, ese señor en la comunidad nadie lo conoce dueño de esa vivienda, digame que puedo hacer yo ya saque el titulo supletorio y las mensura a mi nombre pero no lo he registrado en la inmobiliaria todavía.

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  10. jose alberto alvarez dice:

    buenos dias para vender una casa en donde tienes varios cuartos arrendados tanto para vivienda como ofc pero el dueño lo quiere vender por espacio que se debe hacer en esos casos

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